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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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“中低价位房”听上去很美  

2009-12-10 08:47:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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国家发展改革委主任张平9日关于房地产市场的表态被各大媒体放在显著的位置。他说,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。

注意,这个表态最少有三点足以引起公共政策专家的关注:一是对于房价问题的表态由发改委主要领导向媒体公开,而不是主管部门住建部的领导,在当前中国的政治语境下,这种略显越俎代庖的举动的确有点耐人寻味;二,特别不要忽视“我国将完善住房消费和调控政策”,不明白第一点的人似乎可以从这点找到一些解读的路径:住房,就国家的政策而言,属于“消费”而非投资;三,国家将“增加中低价位房和限价商品房的供应”,很显然,这点最吸引眼球,相信很多购房幻想早已破灭的普通民众因此重燃拥有自有房屋的希望。

对于张平的表态,笔者认为最有价值的不是“增加中低价位房和限价商品房”这个听起来似乎很美的东西,而是“住房消费”这四个字。作为主掌改革大局的发改委,重新将“住房”视为居民消费,这是国家在住房属性问题上的重大转变。曾几何时,我们受欧美的影响,一直将住房视为一种投资行为,视为一种金融现象,而非普通消费品。因此,在统计CPI的时候,房价并未纳入居民消费价格指数。而这种对房产属性的不正确的界定,在某种程度上助长了房地产的过度投机和泡沫化,更被一部分人用此来为房价与居民收入严重脱节进行辩护。住房既然是投资,那自然和居民收入没有多少关系的。而将住房重归消费的范畴,则在房产的供应,房价的水平和调控政策上,必须考虑民众的购买力。因此,住房重归消费,这的确是中国房地产历史上一个非常有意义的理念的跃迁和嬗变。

正是基于这点,张平提出了“增加中低价位房和限价商品房”的概念。需要提醒的是,张平所言的“中低价位房”和“限价”房,很显然不是我们之前所言的“保障性住房”的范畴。在目前,中国的保障性住房不外乎廉租房、公共租赁房、经济适用房和一些地方的“两限”房。很显然,在张平的概念里,“中低价位”房也好。“限价房”也好,都是商品房,而非政策性住房。而且,张平并没有明确中低价位和限价的商品房应该由谁来“提供”,是政府还是市场。如果是政府提供,则意味着,政府承担了远比之前“保障性住房”更多的责任。考虑到今年各地政府计划的保障性住房完成情况并不理想,“中低价位”和“限价”的商品房恐怕更是望梅止渴而已。

而如果由市场提供,则必须有两个前提:一是必须有“中低价位”的土地,没有低价的面粉,就不可能有低价的面包。但最近的统计数据表明,今年中低价位的土地供应剧减了40%;二是必须有比较低的交易成本,即政府的税费。年初开发商和地方政府在这个问题上的争论很激烈,但究竟政府在住房市场上分得的蛋糕有多大,仍然是一笔糊涂账。可见,在土地价格和政府税费难以降低的情况下,要增加“中低价位”和“限价”的商品房难免是一厢情愿之举。

笔者倒是认为,国家发改委的建议的确很有积极意义。但如果将住房视为消费,并且让民众能够获取“中低价位”的商品房,则必须对现有的关于房地产的一系列公共政策进行纠偏:

其一,在土地供应上,不能再采用“价高者得”的招拍挂制度,而是应该根据居民的收入和消费能力,用居民可接受的房价来倒推地价;其二,在信贷政策上,必须严格控制第二套房政策,严格界定改善性住房的条件,抑制房地产投机行为;其三,应该正确界定政府和市场在住房供应责任的边界。世界上没有任何一个国家的住房问题都是通过市场来解决的,即使在市场化程度很高的美国,政府在居民住房问题上仍然承担了极大的责任。这意味着,如果让民众有住房“消费”,就必须加大政府在住房问题上的责任,除了给低收入阶层提供保障性住房之外,还应该进一步惠及广大的“夹心层”。唯有如此,“中低价位”的住房消费才不会成为苦涩的人生幻觉。

 

 

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