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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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听潘石屹支招政府治理高房价  

2009-12-22 07:39:31|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上周,在中央电视台财经频道《今日观察》的录制现场,我见到了潘石屹先生。因为都是甘肃人,一见面寒暄的很热情,但我的任务不是和他拉家常叙旧,而是作为特约评论员就高房价现场问一些很尖锐的问题。

《今日观察》的评论员张鸿先生在节目录制之前,就老潘一年来关于房价的诸多判断做了很多功课,可谓带着弹药有备而来。然而,录制一开始,老潘商标式的笑容,不标准的普通话和坦诚的态度改变了节目预定的方向。张鸿一开始就揭露,潘石屹早在今年年初,认为房地产远远没有走出冬天,现在看来,这个判断和房地产癫狂的事实相去甚远。潘石屹则笑答:我错了。并认为自己判断错误的主要原因是没有想到政府会放这么多钱出来,他认为自己在09年犯的最大错误是低估了政策对房地产走势的巨大影响力。

目前的房价是否合理,潘石屹的看法近乎中立。首先他认为现在的房价肯定不正常,存在严重的泡沫是不言而喻的。而对于房价疯涨的原因,他客观地指出这绝非什么刚性需求,城镇化推动的结果,而完全是货币失控,炒作使然。作为一个开发商,他不仅没有对房价的疯涨暗自窃喜,反而时时恐惧,在潘石屹看来,历史上的一切房地产泡沫最终都没有逃脱破灭的命运。迄今为止,没有任何一个国家例外,如果不承认这一点,拿什么刚性需求之类的来说事,就是自己骗自己。中国的房地产泡沫究竟到了什么程度,老潘用了一个形象的比喻,他将房价租售比形象地比作房地产的“市盈率”。如果说,目前欧美房地产市场的市盈率不过12倍左右的话,则中国很多城市的市盈率,起码在100倍以上。两个很简单的数字,将中国房地产市场的泡沫严重程度一目了然的戳穿。

今年中国房地产在全球楼市跌跌不休的环境里怪异地复苏,一枝独秀,老潘认为,除了适度宽松的货币政策导致让很多钱流向楼市之外,楼市真正的反击“拐点”则在于各地“地王”的涌现,拿北京为例,广渠路10号地,10.22亿;广渠路15号地,40.6亿;顺义区天竺开发区,50.5亿;北京奥体南区,48亿;北京亦庄,48.3亿……一月一个地王,而每出一个地王,周边房价至少上涨一个月。地王的涌现加剧了恐慌情绪,加之开发商通过“选择性”释放信息,给外界不断强化供应不足的预期,使得“地王”效应直接演变成了涨价效应。老潘笑言,就是“地王”上面的空气也炒得比别的地方贵。

纵观老潘对今年房价的检讨,基本逻辑很清楚:货币的大量投放使得市场上钱太多,而在经济不景气的情况下,过多的流动性在找不到投资出路的情况下只能涌向房地产,而钱多的效应让“不差钱”的房地产企业争相屯地,制造了一个又一个的地王,地王又推动周边房价的进一步上升。因此,今年房地产的繁荣完全是一种政策繁荣,这也符合中国房地产政策市的特质。在老潘看来,政府要真正的调控房价:第一,必须坚决回收流动性,不能让过多的钱流向房地产;第二,要增加土地供应,潘石屹认为,这几年土地供应的减少是高房价的罪魁祸首之一,土地供应远远跟不上房地产本身发展的速度;三,要打击屯地,在土地供应有限的情况下,开发商一方面高价拍地,制造地王,另一方面却不做“面包”,只玩“炒面粉”的游戏。最后,老潘再次重申,房地产的泡沫必破,作为开发商,他已经在未雨绸缪思考应对之策。

实事求是地说,作为一个开发商,在一个集体狂热地环境下能够有如此清醒地认识,比起那些想方设法为高房价辩护的专家学者来,老潘的确有其可爱之处,更难能可贵地是,老潘能勇敢地将自己的恐惧说出来。这种清醒地认识,在某种程度上确实比我们一些地方政府的官员要高很多。很多地方政府,平时公认支持高房价,为地方财政的多创收而不遗余力,只在每年地方或者全国性“两会”的时候,才做点姿态出来表示要采取果断措施治理高房价云云,不过,年复一年,这样的游戏也有让民众腻味的时候。而本次有关部门紧锣密鼓出台的调控房价的举措,之所以遭遇民意的寒流和不信任,完全是公共政策屡屡失信于民的结果。

不过,老潘毕竟是一个“理性的经济人”,是一个开发商,他一方面感慨房地产的泡沫,清醒地认识到泡沫产生的制度根源和治理之道,另一方面也没有置身事外,也跟着高房价翩翩起舞,享受着中国房地产疯狂的幸福时光。作为一个观察者,我同意老潘提出的几点治理意见。不过,需要补充的是,在本人看来,今年房地产疯狂除了老潘所言钱太多,地太少之外,还有银行集体违法的因素,比如擅自放开二套房贷等。笔者一直将今年房地产泡沫定性为“违法泡沫”,而治理这种违法泡沫的措施其实很简单,只要管好地方政府和银行,纵使投机者有再大的能耐,泡沫也大不到什么地方去,房地产再疯狂,也不止于到今天位列全球第二泡沫的殊荣。

节目录制完毕,老潘下来再次寒暄,我说他说了真话,他说:我们总不能一直自己骗自己啊,骗自己的下场是很惨的。深以为然。

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