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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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广州新地王让“国四条”蒙羞  

2009-12-24 08:23:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以“国四条”为核心的房地产调控新政风声鹤唳之际,1222日,广州却诞生了有史以来最大的“地王”。广州此次拍卖的亚运城的这块地,占地面积达263.952万平方米,总建筑面积438万平方米,拍卖底价高达165亿,经过44次激烈举牌,最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的民企联合体以255亿的乍舌价格竞得,一举刷新了内地“地王”的记录。

值得注意的是,这次拍卖距离国土部等五部委1217日将土地出让金的首付比例提高至50%不足一周。按照五部委的这个规定,首先,这意味着竞得这块土地的联合体的首付款也将达到创记录的120多亿;其次,据初步估算,按照此地价,亚运城项目的楼面地价已经高达5810/平方米,按照地价占房价四成的业内通识计算,亚运城项目未来开发的住房价格起码在10000/平方米以上,而目前周边的房价不过8000元左右。

需要指出的是,广州亚运城这个新“地王”最令人惊骇的并非其255亿的总价,而是这个“地王”恰好诞生在旨在遏制房价过快上涨的政策敏感期。本来,对于以“国四条”为代表的新一轮的调控政策,民众疑虑重重,担心其政策效力被地方政府和开发商化于无形,而广州“地王”的诞生,无疑给民众本已脆弱的政策信心再泼了一瓢冷水。站在民众的角度,广州新“地王”最起码说明了两点:一、经过一年的疯涨,开发商资金充裕,一点都不缺钱,而这正是民众担心开发商赖以抵制政策效力的最大的资本;二、开发商依然看涨未来的房价,说得更直白一点,开发商认为以“国四条”为代表的地产新政不会对目前房价的走势产生“遏制”效应。真的如此,则意味着,新一轮的房地产新政将再次面临“失灵”的尴尬,民众的担心或成为残酷的现实。

不可否认,今年房价的两大推手,一是宽松的货币政策,一是此起彼伏的“地王”,但对于广州的新“地王”,笔者却更倾向于认为这是一种完全的市场行为,没有什么值得谴责的地方。既然我们目前实行的是“价高者得”的土地招拍挂制度,在这样的制度设计和土地供应事实上严重短缺的情况下,僧多粥少,避免不了恶意的、非理性的竞争,再退一步讲,即使竞得“地王”,数年不开发,将其囤积起来,亦没有相关部门追究土地闲置的责任,再倒卖出去,即可如小超人李泽楷一样大赚一笔。对于开发商而言,可以忽略不计的违法成本,地王对周边房价的带动效应,等等的博弈态势意味着,以惊人的价格竞得“地王”起码不是最坏的选择,相反,书呆子式的所谓“理性”,不积极竞拍土地,才是最坏的结局。

其实,地王并不可怕,可怕的是,竞得地王之后囤积起来而不开发,让本已稀缺的土地供应更显奇缺。前段时间媒体报道,广州历史上诞生的“地王”,有24个至今荒芜,尚未开发,而新的“地王”却不断涌现。很显然,这些开发商热衷的是玩“炒面粉”的游戏,压根就没想着去“做面包”。究竟全国闲置的土地有多少,一直成为不可告人的机密。1223日,在饱受各方质疑之后,国土部终于拿出了一个官方的数据,据称目前全国闲置的房地产用地有约1万公顷,即使按照官方的这个数据,土地闲置浪费非常惊人。 而对于这样令人痛心的浪费行为,国土部今年掀起了土地执法风暴,但到今天我们也没有看到一起足以令人振奋的执法案例,亦没有官员对于当下的土地闲置承担任何责任。

笔者多次呼吁,有关部门应该拿出重庆打黑的勇气,打掉土地市场背后违法乱纪的保护伞,痛下决心治理当下囤地炒地的恶习,这才是让房价回归理性的本源之道。特别需要提醒地是,对于土地政策,“国四条”有两点表述非常值得关注:一是指出要增加中低价位房和限价房的土地供应,但如何增加,如何调整土地供应上严重扭曲的结构,尚需可操作的,明细的,量化的政策;二是“国四条”强调,要完善当前的土地招拍挂制度,这等于官方终于承认,土地招拍挂是有严重制度设计残缺的,按照招拍挂,土地只会供应给高价房,显然和第一点要求矛盾。因此,唯有对招拍挂制度进行颠覆性的修改或者废除,让土地市场首先冷静下来。

“地王“也许可怕,但比“地王”更可怕的是对屯地炒地等行为的绥靖政策,是“地王”在2010年继续上演连续剧,还是土地市场掀起执法风暴,很显然,这将直接左右“国四条”的成败。

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