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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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三月楼市是“假阳春”不是“小阳春”  

2009-03-23 09:45:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月的中国楼市真的没有几个人看得懂。媒体对此用得最多的词是“逆市提价”,比较典型的城市是北京、上海和深圳。比如,北京多个在售楼盘3月份悄然提价,多数楼盘提价的幅度超过10%,而且,成交量似乎也在回升,31日至15日,商品房期房的成交5232套,比2月上半月的2025套翻了一倍,接近2月份整月5800余套的数量。

对于这种量、价齐升的表现,房地产业界的看法基本分为“左中右”:乐观者认为房地产调整周期已经结束,价格触底,量价将重回升势;不乐观者认为,3月份的“小阳春”并不能断定房地产告别调整周期,很多房地产企业仍然有“猝死”的可能;而比较中立的看法认为房地产的走势很难判断,还需观望。相对于业界的分歧,民众的看法似乎比较一致,高达三成的民众认为,所谓的楼市“小阳春”根本不能证明房地产的价格已经调整到位,房价下跌的态势并不因此而改变,更有媒体指出,所谓的“小阳春”不过又是开放商自导自演的楼市回暖的闹剧。

考虑到中国房地产市场一直以来开放商垄断信息的情况,对于3月份的楼市,的确有仔细分析之必要。我国房地产市场发展至今,连一个全国通用的比较有代表性的价格指数都没有,比如,国家发改委统计的是36个大中城市的价格指数,而房地产企业协会用的是中房指数,各地又有自己的价格指数,一些房地产经纪机构更是各取所需,自编指数,造成了信息混乱和价格的乱象。在这种“指数”失真的乱象下,即使判断3月份的楼市是“真涨”还是“假涨”都不易,遑论什么由此判定楼市底部已现,开始反弹回暖了。

因为房地产在中国经济中的“重要支柱”地位,我们当然希望楼市早日走出萧条,以刺激内需,稳定经济,但这必须以尊重价值和产业周期为前提,而不是人为的制造虚假繁荣,通过提价造成楼盘好卖的假象。判断房地产是否触底回暖的关键并不在于“价”“量”的短期回升,而在于分析其原因和是否具有持久性。我们发现,北京楼盘近期提价的多数是超低价格销售的项目,这些楼盘为了在短期内取得一定的销售业绩,以低于区域均价30%的价格开盘,而在3月份销售略有好转的情况下,这些楼盘根据市场变化进行了一定幅度的提价,很显然,这种涨价本身具有很大的欺骗性。而再来看一下上海的成交量。据媒体报道,上海楼市317日共成交1074套商品房,2009年来首次日成交量突破1000套。而实际情况是,在成交的1074套商品房中,有261套是动迁安置房,还有158套是商办物业,剩下的真正通过市场交易的商品住宅是655套,成交量回升的水分也很大。

当然,开放商也可以反驳,因为数据的欠缺(其实数据因为控制在开放商手里很难完全获得),以上分析的确并不能从根本上否定楼市已经触底回暖的判断。但我们可以从目前的经济形势、产业周期和房地产政策判断楼市的未来走势,这些信息,不是开放商可以控制的。首先,正如温总理在政府工作报告中所言,金融危机尚未见底,中国宏观经济形势仍然极为严峻,而国外房地产市场亦告诉我们,在金融危机的情况下,鲜有房地产市场逆势上涨的现象。一般的情况是,在金融危机见底以后,房地产市场本身的调整都有一定的滞后效应,房地产市场指标从来都不是一个先行的指标。

其次,从房地产产业周期和目前的政策看。虽然有些专家老是强调我国房地产的刚性需求决定了长期的上升趋势,然而,房地产本身是有自己的周期性规律的。并非只升不降,特别是我国的房地产市场前期的暴涨已经提前透支了未来的上涨预期的情况下,调整在所难免。按照OECD的数据,房价周期一般是10年左右,其中6年为上升期,上升的幅度大约为40%4年左右为下跌期,下跌的幅度为25%左右。而从国际上房地产泡沫破灭见底的规律看,只有在价格大幅下跌,开放商大面积倒闭的情况下,才意味着泡沫的真正见底。很显然,我国的房地产市场无论就调整时间,还是价格幅度而言,都依然明显处于下降通道。

再考察一下房地产政策,2009年国家关于房地产的政策发生了很大的变化,一方面不再控制房价,另一方面,让大量的保障性住房的入市,中国房地产市场的基因和结构发生了很大的变化,保障性住房客观起到打压房价的“平准基金”作用。另外,高达近2亿平米的空置面积和近万亿的资金缺口,也无法支撑价格的上涨。据估计,北京、上海、深圳、厦门、南京等全国15个城市现有的商品房库存,需要约20多月才能消化完毕。因此,在北京、上海等城市的房价并没有像模像样调整的情况下,轻言触底反弹,无疑有点过于乐观和自欺欺人。

我们不否认,中国城镇化进程中巨大的刚性需求的存在,但也应该看到,前几年的暴涨不仅将未来的上涨空间完全透支,更将目前居民的购买力全部透支。而房地产价格的畸高成了目前内需不振的主要根源,其危害甚至比医疗、养老等社保的不健全都大。当居民一生的收入绝大部分都需要去支付购价的话,对内需的“挤压效应”是显而易见按的。

以上诸多理由告诉我们,目前支撑房价上涨的理由实在过于匮乏,尽管不排除前期政策的效应导致房价和交易量短期回升的可能,但从目前而言,价格仍然是制约房地产回暖的最大障碍。而且,经过多年和开放商在信息方面的博弈,民众的消费心理日渐成熟,不会轻易随着开放商的指挥棒翩翩起舞。房产商可以利用自己控制的资源,在一段时间内制造房价上涨的‘无知之幕’和迷局,但最终决定市场走势的,仍然是产业周期和价格铁律。

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