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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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看任志强的马甲如何公开房地产成本  

2009-03-07 13:44:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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据媒体报道,全国工商联在政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言称,全国工商联房地产商会去年就全国9城市房地产企业的开发费用的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%.其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%

其实,无需看这个报告,经过房价多年的疯涨和围绕房价的诸多争议,老百姓慢慢也明白了,房价居高不下,根子不仅仅在开发商,只要地方政府在房价里面有切身利益,只要地方政府的相当一部分收入靠卖地,房价之谜就只能一直是一个躲猫猫的游戏。

不过,这个报告给出的数字依然令人触目惊心,否则怎么可能引起媒体的热炒?报告里的数字告诉我们:这几年房价疯涨,但开发商并没有得到多少好处,从房价的“分配”比例看,大头基本归了政府,报告举了两个例子:从单个城市来看,上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高,为61.84%,企业剩余只有4.15%;而北京流向政府的份额为42.42%,企业剩余只有11.87%。也就是说,其实开发商也是政府可怜的打工仔。

记得笔者有一次在央视新闻会客厅谈房价问题,我问王石为什么大多数开发商不主动降价求生存。王石的回答是:这个你要问地方政府了,降不降价,不是我们说了算。当时本人并没有明白他的意思,毕竟房价不属于政府定价范畴,价格的主导权还应该在开发商。但这个报告里的数字似乎为王石的话做了一点暗示甚至旁证。

不过,笔者实在是愚钝,说实话,我并没有看懂全国工商联的这个发言,数字看的我云里雾里,很多数字我根本看不懂,比如,什么“目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出19.06%,占总销售收入的14.21%。”这几个数字我就看不懂;再比如,“开发项目中流向政府的份额占总销售收入的37.36%,企业的剩余所占份额只有26.14%”,什么是企业剩余?笔者是个经济学博士,还学过一点财务,但的确不知道这个“企业剩余”指什么东西。其实,很简单,在全部的房价里,政府究竟拿走了多少,开放商的成本和利润是多少,只需要三个数字就可以说明的问题,为什么搞数字迷宫,搞的老百姓看不懂呢。

带着对这些数字的疑问,我在网上搜了一下全国工商联房地产商会,呵呵,原来全国工商联房地产商会是“中华全国工商业联合会直接领导下,由中国住宅产业集团联盟发起成立的大型国际化行业商会,属非营利社会组织”,成员有招商地产、万通集团、华远地产等大开放商,大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长。总算明白了为什么根本看不懂了,因为他们压根就没想让老百姓看懂。

如果大家对中国房地产市场有跟踪,我想都不会忘记2005年围绕是否公布房地产的成本引发的争论。在强烈要求开放商公开成本的呼声中,福州率先公布了房价成本信息:在信息所列的23个楼盘成本目录中,开发商的利润率平均约为50%,最低的约为20%,最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个。但这个公布成本的行为,却遭到了开放商一致的抵制,他们声称公布成本“没必要”,“没道理”,并称这是商业秘密和隐私。所以到今天为止,对于我们所买房屋的成本,作为业主的我们是一无所知的。但在房价调整,市场萧条的今天,开发商打着“全国工商联”的旗号公布这么一份根本看不懂的“成本”,无非昭昭司马心。

但是,从客观而言,“全国工商联房地产商会”这么做,未必就是一件坏事,作为当事人的各地政府总不会不做一个回应吧?大家都知道,政府的地价和一些税费的确是目前房价高的原因之一,需要政府对此有一个公开透明的说明,如果开放商和地方政府能通过“对质”,把房价的成本说清楚。得益的无疑就是我们老百姓了。当然,我更希望,如果任志强先生真有诚意,就请拿出敢为天下先的勇气,率先公布华远在各个城市的成本,而不是拿一些根本看不懂的所谓的调研报告,并且穿着“全国工商联”的马甲忽悠人。

 (东早专栏文章)

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