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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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温总理报告为什么只字未提房价  

2009-03-07 13:46:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房地产如何稳定发展无疑是本次“两会”的焦点之一。温总理在政府工作报告中,将通过政策的积极引导,稳定市场信心和预期,推动房地产业平稳有序发展作为政策的目标。亮点颇多,新意不少,颇值得玩味,在政府调控房地产的思路上绝对是一个很大的转变和突破,有望成为未来房地产业发展的指导性文件。

谈房地产,居高不下的房价显然是一个绕不过去的话题。回顾2005年以来,特别是最近一年多来,各级政府在房地产公共政策方面的诸多政策,无一不是围绕房价来做文章:先是控制房价的过快上涨,2008年以来又担心价格的快速回落,但围绕价格进行政策博弈,最终不仅对价格无能为力,反而浪费了政策资源,甚至某些地方大力托市的做法损害了公共政策的公正和权威性。

如果大家仔细研读,温总理的政府工作报告没有一个地方提到房价,这的确是一个重大的政策嬗变信号,非常值得关注。房价难道不是民生问题吗?显然不是,政府跳出房价的桎梏来制定政策,将意味着,政府厘清了在房地产领域应该做什么,不应该做什么,这种职能和定位显然是一个重大的突破。

世界各国房地产发展的历史表明,单纯依靠市场解决不了住房问题,因此,联合国才将实现“居者有其屋”视为各国政府的应有之责。我们过去有一个误会,以为欧美等国基本是靠市场来解决住房问题,这是一个天大的误会,其实,无论在美国,还是英国,政府在提供了大量的不同层次的住房保障,而且,各类保障性住房占整个房地产市场的供给比例都在60%以上,在新加坡甚至80%以上都是政府提供的保障性住房。在温总理的政府工作报告中,一字不提房价,政府职能悄悄回归,不再去干预价格,安心做一个保障性住房和公共政策的供给方。

这样的职能定位,在温总理的政府工作报告中体现的非常明显:政府报告给低收入阶层和“夹心层”设计了不同层次的住房保障体系:廉租房成为低收入家庭保障性住房的首选,除了在两会之前出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提到的用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题之外,今年拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设,这个投资力度可以说是空前的。对于中低收入阶层,政府依旧供应经济适用房,并且将开展住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设的试点,而且,在报告中,有两点特别值得关注:一是提到要积极发展公共租赁住房,这显然是得益于新加坡在公共租赁住房方面的成功经验;二是帮助进城农民工解决住房困难问题,这无疑有助于在制度上消除二元化的政策鸿沟,这是一个非常温暖人心的举措。

这样,在保障性住房方面,将形成以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁住房为补充的保障性住房体系,如果这个计划得到有力的执行和实施,三年以后,中国房地产市场商品房独大的格局将彻底改变。保障性住房的鲶鱼效应将促使商品房价格自然回归,很显然,这种跳出价格调控价格的做法无疑是一个上上的对策。

保障性住房厘清了,商品房怎么办。我看到温总理报告甫一结束,很多媒体就开始炒什么官方正式放开了二套房贷,这绝对是对政策的严重误读。我建议媒体好好学习一下去年1022日以来,国务院在房地产方面的所有政策,对照一下看温总理报告关于二套房贷和以前出台的有没有区别。我就不明白,媒体为什么不去好好解读政府的政策,而只盯着政府是不是会“救市”,王石的认识其实很深刻:“让政府救楼市很滑稽”。这里,要点出温总理报告的第二个亮点,那就是,一个字都没有提到开发商!无论是税费的减免,还是有条件的放开二套房贷,加大中小套型、中低价位普通商品房建设,都是立足于降低居民房地产消费的成本,立足于消费,而不是去炒房地产,去救开发商。这意味着,我国房地产市场从政策而言,将实现从投资型到消费型的转变,这的确是一个很大的转变。

第三个亮点,报告提出要“加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。”这意味着,在政策侧面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动,这将在一定程度上降低我国住房的自有率,更进一步促进房价的合理回落。

报告一字不提房价,但政策招招都在促使不合理的房价加速回落,这才是政策最高明之处。如此,三年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化的体系,有理由相信,对居民购买力和内需形成极大“挤出效应”的房价将不再成为我们这个时代的困惑。

 (新闻晨报特约评论)

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