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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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假如房价真的上涨100倍  

2009-04-22 09:06:53|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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任志强在博鳌论坛声称,和居民收入比,30年来房价基本没涨,舆论一片哗然。但他似乎对自己这个发现非常得意,在博鳌发言的基础上,又将核心观点整理成一篇《房价涨了多少》的文章,贴在博客上,公开“邀砖”。

任志强作为一个开发商,他屡屡发表支持高房价的言论并不奇怪,因为利益使然,这符合古典经济学对理性经济人的基本假设。任志强的话未必代表真理,但他的话肯定代表开发商的利益。如果我们幻想任志强代表的话代表真理,那是自寻烦恼之举。其实,刺痛民众神经的倒不是任志强絮絮叨叨在说什么,而是在任志强的背后,总是有很多权威的专家学者给他的言论“背书”,贴上“真话”、“实话”、“有水平”等质检标签。在任志强等占据房地产市场话语权的情况下,这样的假象不仅会影响房地产市场,更影响国家对房地产的政策,因此,我觉得很有必要出来对任志强以及支持任志强的学者的一些观点给予澄清的时候了。

先说说任志强房价“基本没涨”的事。任志强论证:19782008年,中国的GDP3000多亿元增长到30多万亿,按不变价计算增长了近100倍,城镇人均工资从28.6/月大约也增长了100倍,城市中的大白菜从1分多钱/棵也涨了100倍,但房价从全国看1978年的300/平方米,到2008年的按5000/平方米计算大约涨了16.6倍。他的结论是,房价没涨!

我们假定任志强的数据和推论都没有任何问题,他的话其实包含两个结论:一是任何商品的价格历史走势都是一致的,大白菜涨一百倍,意味着,所有的商品从78年到现在都涨100倍;二是收入与商品价格包括房价是成正比增长的。既然收入增长了100倍,房价也应该涨100倍。这两点可以用大学一年级所开的公共课的经济学原理轻易驳倒他。首先,商品价格的历史走势千奇百怪,从 78年到现在,有些商品的价格翻了上万倍,有些商品的价格基本没变,这很正常,也符合经济学的基本原理;其次,商品的价格并不都随收入的增长而等比例增长,所以经济学上才研究商品价格的收入弹性。有些商品随着收入的增长对其需求反而减少,价格反而下降,有些随着收入增长,价格也增长,而且增长的曲线也很复杂。按照任志强的说法, 78年的时候他的工资是300多元,现在是700万,增长了2万多倍,难道这就意味着,土豆的价格必须也涨2万多倍吗,房子的价格也必须涨2万倍吗?

假定房价真的涨100倍,看会得出什么荒谬的结论。房价翻100倍,意味着全国房价的平均价格是3万元每平米,而2007年全国商品房销售面积是77354.72万平米,全国平均的销售额就是23.206416万亿元,按照国家统计年鉴,房地产在GDP中的比重2007年是4%。按照这个还原,2007年中国的GDP应该是580.1604万亿元,而实际的GDP只有25.7306万亿。也就是说,按照任志强的观点2007年的GDP是真实GDP22.55倍,是美国的5.34倍。因为美国的GDP占全球的比例是20%左右,这意味着,如果中国的房价真的按照任志强的“涨法”,2007年中国GDP就超过了全世界GDP的总和,何止赶英超美啊,中华之崛起啊。何其荒谬,何其雷人,却被一些专家吹捧为说了真话,真是滑天下之大稽。

误导中国房价的另一个说法是所谓中国房地产市场的“刚性需求”。说实话,本人研习经济学十多年,没有在任何一本经济学教科书中看到“刚性需求”这个术语。我从马歇尔的《经济学原理》,翻到萨缪尔森、斯蒂格利茨的《经济学》,以及翻遍中国权威学者所编的经济学教科书,都没有找到“刚性需求”这一术语。很显然,这是中国“专家”对现代经济学的独特贡献。刚性需求是什么,简单举个例子,中国未来有2亿多农民要成为城里人,他们需要房子,这是“刚性需求”,因为“刚性需求”的存在,中国的房价长期肯定是看涨的。

稍微有点经济学基本常识的人都知道,经济学里所讲的需求,不仅是有效需求,真实需求,而且是在“预算约束下”在一定时间内的需求。而我们的这些专家,大多具有国内外名校的经济学博士学位,担任博士生导师的重任,在谈刚性需求的时候,却把经济学里关于需求的概念忘得一干二净,只讲需求,不讲居民的收入,不讲在什么时间内的需求。如果这是刚性需求的话,那么在中国,任何一个东西都是有刚性需求的,可是为什么我们目前最头疼的问题是很多产业“产能过剩”呢。而他们之所以抛开居民的特定收入来谈所谓的“刚性需求”,无非是回避已经畸形的收入房价比和畸高的房价而已。

退一步,假定有所谓的刚性需求,刚性需求就一定引起价格的上涨吗。首先,如果房子有刚性需求,那么汽车、电视、洗衣机这些东西很显然也有刚性需求,可是,这些商品的价格在“刚性需求”下不但没有上涨,却跌跌不休,价格规律使然也。第二、城镇化一定引起房价上涨吗。且不说城镇化是未来30年的事,单就概念而言,这显然是一个偷欢概念的逻辑,他们把城镇化简单化为好几亿的农民涌进现有的大城市抢房子,不引起恐慌才怪。但好在我国的城镇化绝对不是这个概念;第三、中国的房价会一直上涨吗。显然不会,国外的房地产价格周期告诉我们,没有永远上涨的房价。国外的理论告诉我们,在人均居住面积达到30平米以后,房价和房地产都将告别高速发展,回归常态。按照OECD的数据,房价周期大约为10年,其中6年为上升期,上升幅度大约为40%,然后下降45年。到目前为止,没有看到任何一个国家的房价是永远上涨的。如果有,任志强们可以告诉我。日本的土地比我们少吧,对房子的需求比我们多吧,按照这些专家的理由,日本的房价没有不涨的道理,但看看日本,在上世纪90年代泡沫破灭之后,萧条至今。

事实上,就中国目前的房价收入比而论,不管这些专家和开发商生造出多少理由,中国房价很显然已经把未来几十年的上涨理由、概念、故事都完全透支。什么奥运,什么城镇化,什么生育高峰,等等的等等,实在没有理由了,连同居、离婚、包二奶都成了创造刚性需求的理由。这些很荒谬的说辞,其实,用最基本的经济学常识可以很轻易的反驳,但最担心的是在任志强发言之后,我们的一些博士生导师,置这些简单的原理与不顾,为开发商的言论“背书”,长此以往,三人成虎,谎言自然就成了真理。不仅民众焦虑,而且影响公共政策,实乃学界之悲哀。对于任志强,我可以直接反驳,但对于为任志强“背书”的专家,我却感觉如鲠在喉,说不出别的,只有经济学的老祖宗凯恩斯的一句话奉送:“经济学本质上是伦理学,是关于道德的科学。”

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