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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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楼市下半年必遭“生死劫”  

2009-05-15 14:50:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今年前四个月,一线城市的楼市摆脱了持续一年的量价齐跌的低迷态势,逆势上演了一段所谓的“小阳春”行情,多数城市不仅交易量相对2008年大幅攀升,个别城市的价格也掉头向上。这种量价齐升的态势在进入4月份以来达到了极致,北京、上海、广州、武汉等城市很久不见的销售火爆的场景再次出现。

如北京,4月份北京期房住宅成交量达14977套,单月销售量创下20065月份以来新高,二手房成交量则突破20000套,维持历史高位,而价格不到一月每平米悄悄然上涨了1千多元。还有广州,价格的反弹令人诧异,根据广州焦点地产网对全市46个主流楼盘的监测表明,75%的楼价已经回到2007年水平,50%的楼盘的开盘价已超过2007年水平,而07年是广州房价的巅峰期。

考虑到2008年全国房地产处于非常低迷的阶段,简单和今年的交易量比较似乎意义不大,但随着交易量上升的价格强劲反弹的确值得研究。对于前四个月一线城市楼市这种量、价齐升的表现如何分析,下半年房地产的走势如何,可谓分歧重重。由前不久中国社科院发布的房地产报告和北京社科院对形势判断的迥异可见多空争斗之激烈。基本分为“左中右”三派:乐观者认为房地产调整周期已经结束,价格触底,房地产已经全面回暖;不乐观者认为,前4月的表现有政策的刺激,也有降价等因素的推动,但考虑到房地产价格调整依然没有到位,宏观经济的现状也不容乐观,房地产仍然没有走出寒冬;而比较中立的看法认为房地产的走势很难判断,还需观望。而超购三成的民众则认为,房价依然远远超过了居民的实际购买力,房价下跌的态势依然将继续。

4月一线楼市交易出现反弹当是不争的事实,去年1022日以来,出台的一系列促进房地产健康发展的政策,开发商主动进行的一些降价促销措施,超过5万亿的信贷规模,都在一定程度上促进了楼市的反弹。尽管部分城市不可避免出现了假按揭、高退房率等现象,总体而言,不能否认房地产的短期反弹。但这种反弹是否意味着房地产的触底回暖,是否可以称之为“小阳春”,是否到了开发商敢于用提价这个敏感的工具的时候,恐怕要全面、综合、冷静地分析。判断楼市是否回暖,下半年将何去何从,不仅要看交易量和价格走势,更要看是否具有支撑这种趋势持续进行的外部条件,这才是关键的关键。

笔者认为,判断中国楼市下半年的走势,其实非常简单,只需要对楼市的供求状况、产业周期、宏观政策和经济走势予以研判,结论不辩自明。

首先看一下房地产市场的供求状况。如果不考虑假按揭等因素,14月份销量大增,但和历史积累的空置面积比较,房地产“去库存化”的过程显然还遥遥无期。以空置面积占全国首位的北京为例,截至3月末,北京市商品房屋现房空置面积1437.2万平方米,同比增长34.5%,消化周期最少需要13个月。再看价格创了历史新高的广州, 2008年年末广东的商品房空置总量较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%, 而2009年广州的新建一手住宅供应量约为4.9万套,供过于求非常明显。如果再考虑到中央启动的保障性住房今年下半年会大量入市,则意味着,今年下半年房地产市场供过于求的状况不仅不会逆转,而且很有可能甚于去年。

其次,笔者同意国外很多房地产专家的说法,房地产本质上说个金融现象,如果说前几年全球的流动性过剩制造了史无前例的房地产泡沫的话,则目前全球面临的最大的危险仍然是通货紧缩,是流动性大的严重不足。从金融规律而言,中国楼市前4个月的反弹,除了政府的扶持政策和价格回落之外,主要靠信贷推动,部分资金进入楼市已成不争的事实。而这种天量的信贷很显然没有持续性,在信贷下降的情况下,房价下跌也是在所难免。特别是银监会最近表示要适当隔离楼市的风险,很可能抽掉支撑房地产反常走强的最后一根“假肢”。

第三,宏观经济依然不容乐观。美国经济一季度大跌6.1%,中国经济的一些关键指标依旧很不乐观,4月份进出口依旧下跌24%,CPIPPI连续三个月双双在负数阶段运行,发电量继续下跌,就业形势依旧严峻。房地产和宏观经济的走势从历史上看具有很强的一致性,从目前来看,判断下半年全球经济要触底走强,显然还没有十足的底气,房地产作为一个滞后的指标,不会和宏观经济的走势背离。

第四,谁也躲不开商业周期,房地产依然。目前,对房地产未来走势判断的干扰项主要是所谓的“刚性需求”。笔者研习经济学十多年,从未在任何一本经典的教科书里发现有“刚性需求”这样的术语。而且,在前几年的疯涨已经透支了未来数年的购买力的情况下,不管有如何大的需求,也只能是缺乏购买力的无效需求,房地产进入调整周期难以避免。从历次房地产泡沫破灭见底的规律看,只有在价格大幅下跌,开放商大面积倒闭的情况下,才意味着泡沫的真正见底。很显然,我国的房地产市场无论就调整时间,还是价格幅度而言,都依然明显处于下降通道。

鉴于以上理由,笔者认为,随着信贷政策的收紧,支撑楼市反弹的最后一根稻草将不复存在,下半年楼市将进入更严峻的考验期。其实,这种迹象已经开始显现出来:一是国家发改委的统计表明,4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,这说明在部分城市热销的同时,一些城市已经步入了调整,各地曝光的假按揭和高退房率似乎印证了这一点;二是5月份一开始,北京楼市交易量大幅下挫,这一方面和开发商逆势提价不无关系,另一方面也预示着经历短暂“回暖”的快感之后,楼市也许才真正露出狰狞的真面目。如果不出意外,因为开发商的不理智提价,楼市的真正冬天也许提前会到来,如果开发商对此没有清醒的认识,依然沉迷在自己编造的刚性需求的迷局中,制造“房荒”的恐慌,制造人为的繁荣,当属自杀行为无疑。

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