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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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小产权房莫成第二“地下金融”  

2009-06-12 09:16:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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针对一个时期以来社会上关于“深圳市‘小产权房’将拿全国首个准生证”的传闻,国土资源部610日明确公开表示,“深圳‘小产权房’转正”说法属媒体误解,深圳是处理国有土地上的违法建筑,而不是“小产权房”。

其实,国土资源部对深圳的“国有土地上的违法建筑”进行严格的概念界定实在有点多此一举。不管是建在“国有土地”上的,还是建在“集体土地”上的,在主流的法律秩序里,本质上都是违法建筑,民间的俗称就是“小产权房”,如同“二奶”的孩子和“小三”的孩子,都是非婚生子女,本质上没有任何区别。充其量,深圳的“小产权房”因其城镇化太快,成了一个建在“国有土地”上“非典型”小产权房而已。

而国土资源部重点要展示的,显然是对于真正的“小产权房”的态度,因为都很重要,现全部摘录如下:“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。针对各地出现的“小产权房”问题,从1999年到 2008年,中央、国务院三令五申,集体土地不得用于商品住宅开发,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,并要求各地坚决制止、依法严肃查处。

这个表态,等于之前关于“小产权房”如何解决的所有有益的探索都被一个“非法”的定性归了零。其实,建设部负责人的这个表态一点都不新鲜,大家都已经耳熟能详。但众所周知的事实是,“小产权房”作为二元体制下,转型中国存在的独特现象,有其产生的深层根源,多年的实践也一再证明,对于“小产权房”简单的用一句非法来判定其命运显然不是一个上佳的选择。很显然,目前需要的不是从法理上论证“小产权房”是否合法与否的问题,这无需论证,也是一个显而易见的事实。而应基于特殊的国情和历史背景,探求各方都能接受的解决之道,否则,“小产权房”就会如同民间金融一样,越拖的时间长,越难解决,并成为影响社会稳定的隐患。

正如很多有识之士所指出的,“小产权房”的问题,的确反应了中国房地产市场某种不能自圆其说的扭曲状态:一方面,完全脱离居民真实购买力的房价让居民对“合法建筑”只能望“房”妄自嗟叹,另一方面,价格远低于商品房的存在权利瑕疵的“小产权房”就成了低收入群体唯一的选择。这是一个危险而又心酸的游戏,那些无法从主流的住房制度中获得“居住正义”的人们,要么无房可住,要么选择那些时时可能被官方宣布为“非法建筑”的小产权房。这和民间金融的整个生态是何其相像之乃尔,在高昂的房价面前,除了不被主流的法律制度认可的这么一个途径,他们还能有别的选择吗?

因此,“小产权房”折射了我们这个社会在住房秩序上的全方位、立体化的扭曲。而一些地方之所以严厉打击“小产权房”,并非基于一个对“法治正义”的捍卫,而主要担心“小产权房”的泛滥会对房地产整个食物链上既得利益的冲击。对“小产权房”问题的解决一直停滞不前,不是因为没有解决的办法,更多的是担心“小产权房”的合法化让商品房告别暴利,回归理性,而这显然是很多利益群体不愿意面对的。因此,他们会时不时拿出“法律”的大棒,时不时拿出“捍卫耕地”的再正当不过的说辞,甚至时不时用“别以为小产权房法不责众”等恐吓的手法。

笔者并非为“小产权房”的非法的正当性辩护,早年法学界对于中国诸多违反现有法律的改革举措,以“良性违宪”一说予以辩护。这的确是一个比较智慧的说辞,为改革的合法性获得了很好的法理基础。笔者并不奢望“小产权房”这个被官方定性为“非法建筑”的事务也能被冠以“良性违法”的待遇,但的确,对这个问题的解决,离不开转型中国的住房生态,每每强调违法并不能解决任何问题。就“小产权房”的法律属性,相信那些购买者比政策制定者更清楚其风险何在,没有法治的保障,没有质量的保证,更没有权利的归属,而又不得不选择,这种种的冲突,恐怕不能简单粗暴的以一个“非法”一言以概之。

笔者认为,对于“小产权房”的解决,需要跳出利益的桎梏,考验政策智慧。古人有“民不畏死,奈何以死惧之”之说,“小产权房”的业主们在选择的时候,他们何尝不知道此中的风险。所以,必须跳出“消灭”,拆除等完全管制的思维来解决。而且,“小产权房”的问题绝对不能纯粹怕冲击商品房市场而一拖再拖,从技术层面而言,解决起来没有那么复杂,简单的新老划断是可以的,只解决“存量”,并不再产生新的“增量”,通过弥补相关手续的方式,让这些“非法建筑”正式进入主流的住房体系。否则,就会成为随时可能影响社会和谐的第二个“民间金融”。

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