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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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调低资本金比例不会救不了楼市  

2009-06-01 09:02:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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527,国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果,其中最为关注的是,商品房投资的最低资本金比例从35%调低至20%,调整幅度之大,出乎业界的意料。

商品房资本金比例制度建立于1996年,指开发商自有资金占其全部开发资金的比例,通过此制度来调控银行的信贷风险。20049月,为了给房地产投资过热降温,商品房资本金比例被调高至35%。本次下调15个百分点以后,等于恢复到1996年的水平。

商品房投资资本金比例的大幅下调,至少折射出房地产的两个不容否定的现象:一是房地产投资低迷的现状并没有在所谓的“小阳春”的行情下彻底的扭转。根据国家统计局413日数据显示,1-3,全国完成房地产开发投资4880亿元,同比增长4.1%,比去年同期回落28.2个百分点;二是房地产企业的资金链之紧张,可能超乎外界的想象,1季度投资的萎缩,和资金紧张不无关系。

从政策的初衷看,通过降低资本金比例的“加杠杆化”的政策效应,刺激房地产投资,从而保增长的意图非常明显。至此,前段时间“小阳春”行情和开放商开始拿地热情的谜底至基本公开。如果说之前的房地产“救市”政策大多有利于购房者,而降低资本金比例则是完完全全有利于开发商。而这样的刺激政策,会否成为房价和房地产本身走出低迷,重拾升势的拐点,这显然是大家最为关注的。

笔者认为,从政府保增长的根本目的而言,这样的政策的确无可厚非,毕竟房地产对于GDP的贡献有目共睹,房地产投资的持续低迷亦成为当下保增长的最大障碍之一。但下调资本金比例能否扭转房地产投资低迷的现状,却需要慎重分析研究。首先应该指出,尽管一次性下调资本金比例的幅度高达15个百分点,但就杠杆的撬动作用而言,名义上拉动的投资额不过3000亿左右,而目前房地产企业的资金缺口仍然高达9000多亿,可谓杯水车薪,政策的引导意义远远大于实质意义,甚至可以说,不会从本质上改变房地产投资金缺口匮乏的现状。

其次,目前房地产完全陷于自身制造的“投资悖论”中,按照开发商和唱多楼市的专家的观点,房地产需求“刚性”的局面未来30年都不会有大的。既然如此,就应该义无反顾地加大投资,这是一个再简单不过的道理。然而,开发商一方面唱多,另一方面却“做空”,不愿意加大投资。行为金融学的基本原理就是更应该“观其行”,而不是简单地“听其言”。而“投资悖论“的真正根源依然在于房价与居民购买力之间的严重脱节的矛盾没有解决,房价依然是低迷的罪魁祸首。如果开发商真的认为房价不高,他没有必要顾虑风险而不愿意投资的。

第三,笔者此前曾对下半年市场做过判断,认为在房地产供过于求的基本面、居民的购买力、宏观经济不明朗、信贷政策不会持续和房地产自身周期等诸多因素主导下,下半年房地产将会面临更严峻的局面,反弹不会持续,直至价格真正调整到位。在下调资本金比例之后,笔者不仅依然坚持这个判断,而且对以前超乎想象的反弹行情和拿地热情总算找到了政策层面的答案。笔者认为,开发商在五月份交易量大幅下降的情况下突然掀起拿地热情,不排除国家政策被提前泄露的情况。

因此,笔者认为,下调资本金比例不仅不会成为房地产摆脱低迷的政策“拐点”,这样的政策猛药恰恰说明14月的反弹行情只是一个虚假的繁荣,巨额的空置面积,紧绷的资金链条,居高不下甚至一有风吹草动就强劲上涨的房价都不是短期可以改变的。房地产开发企业一定要认清这个现实。笔者最担心的是误读了下调资本金比例的政策用意,成为开发商又一个坚持高房价的稻草,这将进一步延缓房地产调整的周期,可能在短期内会刺激房地产投资,但政策的效应不会持续太久。而且,因为资本金比例的下调,开发企业可能将风险向银行进一步转嫁,这是必须事前警惕的。

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