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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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淮安的“共有产权房”是与民争利  

2009-06-22 07:04:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,在全国“住房保障及市场调控高峰论坛”上,与会者介绍了一种保障房建设的新模式:购房家庭与政府资助形成的共有产权房。据了解,为解决低收入家庭购房困难,2007年8月,淮安市首创了这种经济适用房模式。

淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性的事物,其政策设计的基本要义是:政府将原来供应经济适用房的划拨的土地改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权,从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例共同拥有房屋产权。

也就是说,这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房,房价等同市场价。但与一般商品房不同的是,因为有政府的出资,在某种程度上缓解了购房人初次买房的资金压力,而且“共有产权”的个人产权人可以在五年之内以原有的价格回购。从实际效果看,共有产权房自2007年进行试点以来,解决了千余户家庭的住房困难,并且已在江苏省其他地区进行推广。但是,如果仔细分析一下政策细节,笔者发现,这种模式不仅制度推广的价值并不大,反而在产权的合法性、与民争利等方面瑕疵不少。

首先,这种“共有产权”的模式试点于2007年,当时并没有廉租房等保障性住房的供应,这种变种的“经济适用房”模式具有一定的吸引力。但从去年底开始,国家确立了为低收入家庭供应廉租房的政策,并且形成了以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁房为补充的保障性住房体系。从“共有产权”的对象看,要么是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10平方米的困难家庭,要么是家庭人均月收入300元以下、具有市区城镇常住户口8年以上、家庭人均住房使用面积10平方米以下的家庭,对这些低收入家庭的住房问题,通过廉租房的形式予以解决事实证明更为合理。

其次,从政府的出资方式看,事实上是把用于经济适用房的土地由由划拨改为出让,将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策,显化为政府出资,形成政府产权。目前“共有产权”有两种模式,一是政府的产权占30%,一是政府的产权占70%,我们不知道在这两种模式里,政府真正拿出的“真金白银”的比例。如果真正以土地出让金出资,把对经济适用房的政策“换算”成“股份”,恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策,本来是经济适用房的购买对象该享受的,现在却变成了政府“参股”的产权,一方面推高了经济适用房的房价,另一方面有“买卖”政策的嫌疑。

第三,政府能否成为商品房的产权人,尽管在法律上有“共有产权”之说,但考虑到淮安市的这种“共有产权”的经济适用房,和一般的商品房无异。而我们知道,经济适用房的购买对象应该是收入符合一定条件的人,政府显然不在其列。这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实,在政府将土地出让金及其他优惠政策已经折合成“股份”,使得低收入家庭本来应该享受的政策缩水,低收入家庭等于没有享受到任何的住房保障,唯一的好处是在买房时政府颠覆了一部分钱而已,而付出的代价就是一个官方认可的“小产权房”。

笔者看到,淮安市当初之所以推行这种“共有产权”的模式,主要原因是经济适用房的建设资金筹集困难,导致经济适用房的供给有问题。这种模式从试点以来,虽然解决了1000多户家庭的住房问题,但并不能从根本上解决大量的低收入家庭的住房问题。而且,淮安市对于购买这种共有产权房的对象标准定的很低,覆盖面其实很小。这种模式本质上是为低收入家庭买房提供了一笔无息的贷款,买房者以房屋的部分产权抵押而已。但因为政府资金有限,并不能为更多的住房困难的居民买房“垫资”,使得这种模式本身的推广性大打折扣。

对于保障性住房,今年温总理在政府工作报告说的很明白,地方政府应该主要加大以廉租房为主体,以经济适用房和公共租赁住房为补充的住房保障体系,从而实现低收入阶层和“夹心层”的居住权。搞“共有产权”等探索,不仅意义不大,反而有名为共有,实有争利与托市之嫌疑。 

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