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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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“地王”疯狂是房地产调整的前兆  

2009-07-02 10:21:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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630,北京市朝阳区广渠路15号地经过97轮竞价,超过此前重庆鸿恩寺地块38.1亿成交价格,以40.6亿备广东中化方兴公司拍得,成为继200710月房地产市场调整以来,全国总成交价最高的“地王”。

这个结果,并没有出乎外界的预料,但以超过40亿的高价成交,还是令人有点震惊。这样,在不到一个星期的时间周期内,北京“地王”频现:525日,北京通州区九棵树大街地块刚刚拍出17.4亿的天价,“地王”的椅子还没坐稳,626,朝阳区奥运村乡地块经过46轮的激烈竞价,拍出了19.6亿元,成为北京今年总价和均价双料新地王。但相对于广渠路15号地的全国盟主地位来,显然逊色了不少。

同样的疯狂也在重庆、广州、上海等地上演,与之伴随的就是房价在没有经过真正调整之后,再次走高,挑战历史新高。全国地王的不断涌现,不仅让国土部刚刚解释“地价不是房价上涨的因素”的解释显得很滑稽,同时也让国家的房地产救市政策陷入尴尬,中国的房地产又走出了一条和宏观经济基本面完全背离的一枝独秀的走势。

其实,房地产经济的基本逻辑和常识告诉我们,在宏观经济不景气的情况下,房地产全面回升基本是不可能的。2007年的圈地历史也明明白白告诉我们,“地王”频现,并不一定意味着房地产市场的繁荣和景气,相反,可能意味着是房市崩溃的前兆。2007年“地王”频现之后,中国房地产市场随机进入了调整期,殷鉴不远。和2007年相比,这一轮圈地,主要动力来自于政策的三重推力:一是宽松货币政策导致的流动性过剩,宁波举行的北京国际金融论坛夏季年会,业内人士、高层都明确指出,信贷资金大量流入了楼市,助长了新的泡沫,推高了银行的风险;二是疯狂的资本金调整政策,自2008年下半年开始的所有的救市政策,都比不上国家大幅下调房地产投资资本金比例的影响,从35%大幅下调至20%,等于是拿银行的未来赌房地产的明天;三是人为制造的通胀的预期,开发商都在鼓噪,恶性通胀将来,买房子保值。

在这三重推力下,没有经历真正调整的房市重现疯狂,走出了一轮和居民收入与宏观经济完全背离的行情。房价重回巅峰,国家房地产调控政策陷入尴尬。

虽然不能将土地市场的回暖简单等同于房地产的回暖,但在地价的推动下,房价再一次短期上涨似乎不可避免。

经济真正复苏的关键不在于楼市、股市的虚火,而在于实体经济本身真正回暖。地价一旦带动房价非理性上升,必然导致需求的再一次抑制和回落,房地产市场新一轮的调整将成为必然,而考虑到本轮上涨的因素主要是小调资本金比例和银行信贷资金的推动,一旦进行调整,不仅无助于实体经济的回暖,反而会成为下半年经济复苏的最大隐患。一旦银根收缩,流动性回收,房地产新一轮惨烈的调整将不可避免,银行将成为最大的买单者,中国式债务危机似乎并不遥远。

楼市的疯狂,地王的崛起,绝非中国经济的福音,更不是经济复苏的象征。房地产本身的周期也告诉我们,下半年房地产市场这种疯狂不仅走不远,在这种非理性的疯狂透支下,将会进入惨烈的调整,宏观经济基本面,居民的收入,房地产调整的周期,乃至于各地大量的保障性住房的涌入,都不支持这种非理性的上涨,而且,这轮上涨绝非所谓的“刚性需求”的释放,而完全是政策混乱,对房地产市场研判不清导致的再一次政策泡沫而已,高层应该对泡沫的破灭早有准备,以免殃及抗风险能力并不高的银行系统。一旦房地产的回调影响到了金融系统,对中国实体经济的打击将是沉重的,在欧美等国快要爬上岸的时候,中国可能会因为房地产的不理性而再陷深渊。

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