注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

日志

 
 
 
 

急功近利的调控政策无法使楼市降温  

2010-11-03 12:34:22|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

9.29”楼市新政满月,市场又传出政策继续加力的消息:据媒体报道,在各地通过限购令等抑制投机性购房,对高烧不退的楼市灭火的同时,北京和上海等地,有关部门通过口头通知的方式,从111日起,商业性个人住房贷款利率的下限将由现行贷款基准利率0.7倍上调为0.85倍,这一方面意味着历经两年的首套房贷款利率七折优惠将成为过去,另一方面,房地产政策从重点打击投资、投机,开始转向全面为楼市降温。

这样,以“9.29”为起点,楼市“第二波”调控政策的主要利器都已经出台,无论是限购令,还是房产税,以及最新的全面取消首套房的7折利率优惠,不管效果如何,管理层对于楼市降温的急迫心情跃然。

以本轮调控的主打动作“限购令”为例,目前出台限购令的城市有10多个,作为一项特殊时期的特殊举措,限购令本身对楼市的快速冷却作用是不容置疑的:十一黄金周期间,北京、上海等地的楼市成交量环比暴跌,北京二手房成交量甚至暴跌97%,威慑作用明显。但从民众的反应看,大家对限购令本身的疗效还是有很多的疑虑。一是限购令不可能长期执行,限购令只是一项临时性的举措,就好像给一个发高烧的病人泼了一头的冰水,可以立即起到降温的效果,但最终不但治不了病,一旦各地的限购令停止执行,市场可能会迎来报复性的反弹;二是限购令折射出中国楼市供应面依旧非常紧张,“短缺经济学”的基本逻辑在房地产市场依旧有效,限购有可能不仅不会安抚恐慌,反而因为短缺引起更大的恐慌。这从各地屡屡传出所谓的假离婚等手段逃避限购令可以看出。实事求是而言,第二轮调控的政策力度甚至严于“十号文”,但为什么民众对于政策的长期信心不足,关键的因素就在于政策本身的短期和功利,一旦政策周期结束,民众最大的担心是房价的再次反弹。

至于大家抱有期待的房产税,尽管迄今为止依旧没有揭开神秘的面纱,但即使税率如深圳即将试点的定位0.5%左右,都房价的打压也是极为有限的。因为这意味着只要房价上涨1%,就足以弥补房产税的损失,对于持有多套住房的人而言,并不构成真正的负担。而且,即使民众对于政策让房价回归具有极强的期待,但从目前房产税的一系列制度设计看,政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么,是完善房地产税收体系,还是为了抑制高房价?要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费,而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。也就是说,在目前的政策语境下,房产税本身的存在非常尴尬,在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下,强行推行房地产试点,甚至对个人拥有的所有住房征收房产税,不仅无法抑制房价,反而会引发更多的不公平。

正是本轮房地产调控的两个主打政策备受质疑,从而使得民众对于未来政策的效果并不乐观,政策似乎有点手忙脚乱。以这次取消7折优惠为例。以30年期的100万按揭贷款而言,在基准利率6.14%的基础上,如果优惠利率从7折调整为8.5折后,每月月供要多交555元左右,意味着一年要多交666330年的话要多交近20万,很显然,这对于一个普通的购房者而言这绝对不是一个小数字。很显然,随着政策从对投机性购房等行为的打击,到包括普通购房者在内的全面灭火,目前的房地产政策已经不是“误伤”与否的问题,而是提高了所有购房者的准入门槛,所谓差别化的利率政策事实上已经沦为全面的打击。对于普通购房者而言,随着新的政策的出台,其购房的门槛和成本越来越高,一些购房者即使对于未来的房价的预期依然理性,但出于对政策的恐惧,本来处于观望的,也可能选择立即入市,避免购房成本的增加。也就是说,如果调控政策在打击投资、投机性购房的同时,并没有给普通购房者一个合理的预期,则政策的效果可能适得其反。

基于此,笔者认为,目前的第二波房地产调控,因为政策的急功近利和种种的先天性残缺,外界对新政的评价和期待都远不如4月份出台的国务院“十号文”,而且,考虑到限购令等行政性举措只具有短期的效应,大家更担心药效过后的报复性反弹。也就是说,“9.29”新政这种主要依靠新政举措来为楼市降温的措施,如果没有后续的制度性的措施接棒,则不排除楼市后期出现报复性反弹的可能。

鉴于此,中国的房地产问题和房价问题都极其复杂,让房地产健康发展和房价回归理性需要时间,需要给民众一个长效的政策期待,而不是搞运动式的调控,如果将希望仅仅寄托在一些只能取得短期效应的政策上,不注重从制度建设方面对中国房地产进行刮骨疗毒的治理,恐怕永远会陷入调控的痛苦周期不能自拔。对于中国房地产而言,缺少的不是短期的调控政策,而是长期的稳定的制度性举措,中国房地产应该及早告别不正常的戡乱期,进入正常的建设周期。

  评论这张
 
阅读(14041)| 评论(60)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017