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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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土地买卖应像股票一样日常化  

2010-03-22 09:10:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近,北京市国土资源局出台抑制高地价的举措:其一,暂停热点地区高价土地的交易,以稳定土地市场;其二改进土地交易方式,使土地拍卖不再只是价高者得。

 

暂停热点地区高价土地的交易,显然是为了平息舆论对315日产生的三个“地王”,及随即产生的周边地区房价暴涨的质疑。对一锅烧得滚烫的开水,暂时降温,不再火上浇油。让地价这个一贯作为房价上涨先行指标不再扰乱房价预期,传递错误信号。

但从制度建设的层面而言,暂停热点地区的土地交易,并不具有制度上的范本意义。特别是在土地供应完全由地方政府调控的情况下,人为放缓土地供应的步伐,反而更易引发对土地供应短缺的担忧。

 

因此,这个措施是否有效,还需要观察和配套的办法。特别是,一定要在暂停热点地区,熄火的同时,还要放水,确保土地供应从总量上不仅不减少,相反大幅增加,让大量的低价土地起到平抑地价的“平准基金”的作用。

 

 

笔者更关注第二个举措,那就是在土地交易上,不再实行“价高者得”的游戏规则,而是通过在土地竞买过程中,增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求,设立地价合理区间,控制非理性土地竞价,通过综合评标的方式交易土地。这应该是全国主要城市中,率先完善土地“招拍卖”制度的举措。

笔者没看到北京完善土地“招拍挂”制度的更多细节,从有关官员透露的信息看,差不多是在土地拍卖时,要求开发商“搭建”保障性住房。317日拍卖的大望京的某个地块,基本就是这个模式。对北京将“搭建”保障性住房纳入拍卖规则,效果如何,还要取决于开发商采取什么样的对策来应对。事实上,北京在之前保障性住房建设上,也曾采用过这个模式,效果也不错,只是没有坚持执行而已。

 

但毫无疑问,这种改进土地招拍挂的大方向是正确的。这种方式至少可以抑制土地的平均价格。但是,这个政策本身的缺陷也是很明显的:保障性住房的土地供应,无论是廉租房还是经济适用房,在制度设计上都是无偿划拨,如果和商品房的土地供应搭售,担心会被开发商“稀释”,最终造成保障性住房的土地供应没有保障。因此,这个制度成败的关键在于具体的制度设计。

 

举目全球,在土地买卖制度上,完全采用价高者得的“招拍挂”,除了香港,就是中国大陆了。这使得开发商在高价获得土地之后,只能通过压缩成本或者提高房价保障自己的利润空前,前者导致“楼歪歪”,后者导致高房价。正因为如此,世界上绝大多数国家对土地的竞买都采取一个比较综合的办法。比如,有的国家要综合考虑开发商的排名和商誉;有的国家如新加坡,土地比我们稀缺,但政府完全不靠土地赚钱,用房价去倒推地价。北京采取在商品房土地上搭建保障性住房的办法,但这种办法本身并不能彻底根除“招拍挂”的制度弊端。

 

当下土地价格不合理的根本原因是政府垄断了土地的供应,并通过人为调节供地节奏追求地价最大化。因此,抑制不合理的高地价,需要更多制度层面的努力。国土资源部应该制定一个统一的游戏规则,并在全国建立更多的土地交易中心,使得各地的土地交易和股票交易一样日常化,而不是集中拍卖,同时对具体地段的地价设定上限,如果买卖价格超过上限,应该对开发商直接征收暴利税,避免人为操纵地价。

 

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