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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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对投资房地产尽快开征“暴利税”  

2010-03-22 09:11:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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正在钓鱼台召开的“中国发展高层论坛”2010年年会在某种程度上成了刚刚结束的全国“两会”的“山塞版”,因为在这个“中国发展论坛”的年会上,最热门的话题依旧是“房价”问题。

各路神仙,不管学术方向和发言主题,言必谈中国高房价和神奇的泡沫。特别是,“中国发展高层论坛”请的都是全球财经界的腕儿,论道的能力的确不凡。拿中国房地产问题来说,笔者注意到了两条特别有价值的观点。

其一是新加坡国立大学的教授郑永年先生谈到中国房地产问题时,一连谈了五个观点,特别是他指出,要调整政策思路,实现房地产从经济政策向社会政策的转变。“在中国,房地产一直被看成是经济政策,其GDP功能就被凸现出来,社会功能被忽视。而在房地产做得比较好的国家,像新加坡,房地产是社会政策。”这个观点,可谓一语点醒梦中人,住房是民生,是人的基本需求,是一个社会问题,而绝非创造GDP,绝对经济问题那么简单。对于如何抑制高房价,郑永年先生特别提到了抑制私人投资的问题,“一块是外国热钱的投机,必须加以限制;一块是国内私人资本,最重要的是向其开放除房地产之外的投资领域,并为其实现这些‘出路’提供必要的制度支持。”

其二,是国务院国资委分配局的某局长在为央企投资房地产辩护的时候,提出应该对房地产征暴利税。这位局长认为,房地产市场不成熟,存在暴利,才吸引央企进入。而这种蜂拥而至的现象的解决之道是,进行严格的利润成本核实,征收暴利税,将房地产行业的利润控制住。

抛开这位局长的动机不论,对投资房地产征收暴利税,可谓打蛇打到了“七寸”。回顾98年房改以来中国房地产调控的政策变迁,政府对房地产进行调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而政策的预期效果之差也是令人叹为观止。毫不讳言,2003年以来的房地产调控政策总体而言基本是失败的。也就是说,从98年住房商品化改革以来,中国房地产公共政策体系一直就处于一个盲目被动的应对房价上涨的短期通道中,根本没有时间和空间对自身的政策体系进行梳理和反思,遑论有机会构建科学的制度体系。具体而言,房地产政策的重大的结构性缺陷突出表现在三个方面:其一,没有站在社会和民生的角度制定公共政策,如同郑永年教授所言,将房地产看成经济问题而非社会问题去对待,看错了病,开错了药;其二,没有看到政府对土地的垄断供应导致的短缺问题是根本问题,不在供给上下功夫,只想着在需求上踩刹车;其三,对于中国房价非理性暴涨的原因模糊不清,中国房价的上涨有需求方面的因素,但上涨到今天这个令人瞠目结舌的程度,就和需求没有任何关系了,基本是投资和投机作祟。因此,要抑制房价,必须抑制投机,要抑制投机,最好的办法是让投机者无利可图。可是,看看目前出台的政策,恰恰是对投机的抑制上没有一针见血的办法。

因此,要使得房地产回归民生,首要的是政府关于房地产的政策要彻底转型,从一个经济政策转变为社会政策。在这方面,我们已经看到了一些变化和进步,比如,政府开始强调住房是基本需求,让住房回归消费,这是一个很大的理念的嬗变。其次,就是要拿出有力的政策工具,打击投资和投机。

世界上凡是经历过房地产泡沫伤害的国家和地区,无不牢记泡沫经济的危害,在政策上对房地产市场的投机行为严厉打击,而绝非像国内某些二吊子经济学家认为的无动于衷。比如,在美国和日本,对于房产的空置行为要征收高昂的空置税;对于占有多套房产的行为,通过征收不动产税(即国内炒的热火朝天的物业税)来增加持有房地产的成本,对于转让房地产的行为,亦征收所得税,尽可能的降低投资房地产的收益,使得房地产回归基本居住需求。

反观吾国的房地产政策,对于居民购买基本住房需求的行为,征收各种杂七杂八的税费高达62种,居民在住房上不仅要承受高房价,还要承受高昂的交易税费。但在打击投机行为上,却乏善可陈。据统计,目前北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线,有些城市这一比例甚至达到了50%以上。据此几乎可以判定,在当前房价与居民收入的差距越来越大的情况下,买卖房屋基本就是投机。对这些投机行为,靠提高营业税等毛毛雨不仅解决不了,反而由于营业税等对于普通居民也一体征收,误伤不少。通过物业税恐怕也解决不了问题,唯一可行的就是征收暴利税,对炒房者的所得征收高税收,降低炒房者的收益,则立竿见影。

目前对于转让房地产的所得,税收法律虽然规定按照“财产所得”征收20%的所得税,但由于规定了诸多的扣除项目,加上通过在合同中故意做低交易价格,炒房者的所得税几乎化为无形。在一些地方,只好按照1%的成交价格进行征收,这相对于炒房者的炒房暴利,无异于鼓励炒房行为。

笔者建议,国家及时出台针对房地产投机行为的“暴利税”,对于交易二套以上房产的行为,直接按照交易价格与原始价格的差价征收50%的所得税。加上炒房者在银行的信贷成本,和诸多的费用,将大大抑制炒房者的炒作行为。而对于居民购买房屋自住的行为,则在信贷,税收方面予以鼓励。这样,房价必然回归,住房必然回归民生,而房地产泡沫亦不会转化为可怕的社会泡沫。

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