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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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哄抬房价不是开发商的天赋人权  

2010-04-14 10:39:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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位于北京市朝阳区五里桥附近的中弘?北京像素两幢楼开盘引爆上千人的纠纷。早在43日,上千名购房者在某楼盘连夜排号交付“定金”2万元之后,售楼方给予了两项口头优惠政策。等到开盘时,售楼方突然宣布:售价比当初承诺的价格每平方米上涨4000元,均价最高达2.8万元,且之前的优惠政策全部无效。一个晚上每平米暴涨4000,每套房子涨了几十万,开发商一夜之间就凭空赚了上亿元。

很显然,这是再明显不过的哄抬房价的行为。可是,对于开发商的这种强势的操纵价格行为,一方面,在整个纠纷发生的过程中我们没有听到北京市住建委等相关部门对此的定性,另一方面,很多人认为,既然政府可以将地通过“招拍挂”卖个高价,开发商有天然的权利决定房屋的销售价格,而且,由于购房者之前交纳定金换取的只是“选房申请书”,在这种情况下,开发商的行为既不违法,也不违约,除了道德谴责,对其坐地涨价的行为暂时并无解决的办法。

是真的没办法,还是不想管,这是首先需要界定的问题。其实,早在上一轮房地产调控周期中,捂盘惜售和哄抬房价就被视为违法违规行为和房地产市场两种最典型的扰乱市场行为。哄抬房价从大的方面讲,违背了《价格法》规定的最起码的诚信和公平原则,就房地产领域而言,亦违背了《房地产开发经营管理条例》中关于房地产开发企业办预售许可证时必须提交包括销售价格在内的销售方案的规定。由于中国的房地产市场很不完善,信息严重不对称,开发商与购房者在博弈中的地位很不平等,因此,对于捂盘惜售和哄抬房价的行为,历来都是调控政策关注的重点。早在2006510日,北京市建委就公布了《关于加强本市商品房交易市场动态监控监管的通知》,明确规定包括恶意哄抬房价在内的53种扰乱市场的行为将受到处罚。而在国务院常务会议通过的“国十一条”,以及住建部关于转发《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》的通知中,明确指出,商品房预售方案中应明确商品房销售价格及价格调整方式。在北京市20102月通过的“市十一条”中,明确规定:“取得商品房预售许可证后,房地产开发企业应当在三日内一次性公开全部房源,严格申报价格,明码标价,公开对外销售”。可见,无论在国家层面,还是北京本地,对于哄抬房价的行为的定性有明确的规定。

有人认为,导致开发商坐地涨价的主要因素在供求关系,在土地价格高涨的情况下,开发商毫无疑问有权利决定房屋的价格并根据市场供求状况调整价格。这种看法,如果在一个完善的竞争充分的市场环境中,无疑具有很大的正确性,但当下中国的房地产市场遑论完善,就是最基本的信息披露也很难做到。在市场扭曲的情况下,市场本身传导的信号不仅失真,而且具有极大的操纵性,必须通过政府的监管行为,让市场回归理性,那种将中国房地产市场视为真正市场者不仅天真,而且对于房地产市场的健康发展极为有害。

我们看到,最近,因为恐慌性的购买,哄抬房价等行为在各地又重新抬头,如果不果断出重手抑制,必将引发更大的恐慌。但是,遗憾的是,各地相关部门对于开发商的抬价行为,却鲜有出重手予以处罚的案例。北京朝阳的楼盘,在整个纠纷发生的过程中,相关部门一直缺席和失语,这一方面难免有种种纠结的利益的存在,另一方面,也和缺乏相应的制裁措施不无关系。我们看到,尽管每一次房价调控,上自中央,下自地方,都口口声声要打击捂盘惜售和扰乱价格的行为,但如何打击,从来都是纸上谈兵,北京除了要求开发商整改,请开发商到相关部门“喝茶”之外,并无震撼性的举措,其他地方,大同小异,使得打击捂盘惜售和哄抬房价完全成了虚张声势的无用之举。

“国十一条”将规范房地产市场秩序作为房地产健康发展的重要一环,而要真正打击价格违法,最关键的是要加重违法者的违法成本,必须对哄抬房价的开发商给予重罚,对于其超出备案价格的部分予以没收,取消其资质或者限制其竞拍土地,或者将其纳入征信体系,给予信贷上的限制,而不是现在这样,高声喊打,拳不落下。

 

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