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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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10号文重创炒房客,房价拐点加速到来  

2010-04-18 08:32:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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414日国务院常务会议决定提出用差别化的信贷、税收和土地政策为高烧不退的房地产市场的新“国四条”之后,417日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即10号文)。对新“国四条”进一步的细化、完善,部署,遏制高房价,为市场退烧的决心跃然。

10号文让新“国四条”的意图更加明白,以免招致以前政策出台后因为目标的语焉不详而被各界误读之命运。10号文在战略级别上的严厉体现在两个方面:一是将遏制房价与维护社会稳定等量齐观,这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次;二是首次将问责机制提到文件的“第二条”,并且让监察部介入,严厉强调:“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。”这意味着,维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系,堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。

10号文打击的重点对象看,如果说在新“国四条”里,打击的对象还不是很明确的话,则在10号文里,差别化的信贷和税收政策的指向则基本指向了投机投资购房和各种名义的炒房行为了。也就是说,管理层认为,近期房价的逆势上涨的罪魁祸首是各种名义的炒房行为,政策的打击重点亦指向此种行为:首先:信贷政策的严厉程度可谓空前,在重申二套房贷的首付最少50%,第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高的基本要求之外,特别要求,对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;其次,对炒房行为发出国内的“限外令”,规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。同时,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。很显然,这是对温州、山西等民间炒房团的炒房行为信贷上禁止,同时,授权地方可以采取任何“禁买”的行为;第三,税收政策更加明确,所谓“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”,则完全可以在暴利税,消费税和房产税里选择,而要求严格“土地增值税”的征收则显然是针对一些房地产开发企业的炒地皮行为。

除了集中火力对付投机行为之外,在未来住房供应和结构上,10号文也做了进一步的制度努力。除了要求增加土地的供应(今年土地供应的大数是18万公顷,比去年土地供应增加近2倍),探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨之外,特别提出要调整住房的供应结构。按照10号文的设计,未来的住房供应结构应该由保障性住房、中小套型普通商品住房和高端商品房构成,而保障性住房和小户型商品房应该占70%以上。很显然,这是一个革命性的举措,也是一个与我国土地稀缺,人口众多的国情吻合的举措,则一方面意味着大量的土地资源的节约,另一方面意味着高端商品房市场仅仅占全部房地产供应的30%,大量的住房将通过保障性住房和低价的小户型商品房构成,这种结构,既可以抑制住房的过度和超前消费,又可以在总体上平抑房价。但10号文并未为这个革命性的举措给予更多的制度支持和执行力度,仅仅用一个软性的条款来约束:城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门,将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。很显然,这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

除此之外,在规范房地产开发企业的行为上,10号文也有一些亮点,比如,要求商业银行不能给土地闲置和炒地行为的企业发放贷款,对非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务提出了明确的禁令。等等。当然,考虑到中国高房价的症结之复杂,10号文的未来的执行肯定存在一定的变数,但只要中央有决心加以解决,从来都不缺乏弹药,按照10号文的要求,税务总局关于房地产税收政策应该很快就会出台,而各地具体执行10号文的细则在“党纪国法”的高压下也将源源不断,相信没有任何地方诸侯愿意做陈良宇式的牺牲,GDP虽然好,可比官帽小多了。笔者预计,由于信贷政策和税收政策的明显的取杠杆效应,未来接盘者的接盘能力几乎被废,房价最保守估计将下跌30%,房价的拐点应该很快会到来。买房居住者终于可以松口气,坐等价格着陆了。

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