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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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土地短缺是人祸  

2010-04-20 07:58:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国土地市场一直以来呈现一个不能自圆其说的扭曲状态:一方面人均占有土地在世界上排在倒数,土地稀缺的程度不亚于任何国家,18亿亩的农地生命线就是明证;另一方面,对于稀缺的土地如何使用却没有一个合理的制度安排,高价拍得的土地荒废,农民的土地难以入市,别墅、大户型住宅到处都是,土地的人为浪费极为严重。

土地的稀缺,加上政府垄断了土地一级市场,造成了地价的日益攀升,而在土地供应有限的情况下,土地的短缺成了推动房价高涨的最大的理由。中国土地稀缺,这是一个无法否认的事实,但在笔者看来,目前土地供应短缺的根本原因绝非客观因素导致,而基本是人为导致的结果:

其一,造成中国土地短缺的重要因素之一被认为是18亿亩耕地的生命线和城镇化进程,城镇化被认为会进一步加剧中国土地短缺的现状,这其实是一个天大的谎言。从1978年到2008年的30年,中国农村人口减少了7千多万,但是农村的宅基地却从1978年的7572万亩剧增到27200万亩,而同阶段,城市人口增加了4亿多,但城市占有的面积只扩大了5000多万亩,只是村庄建设用地的四分之一。这样算来,城镇化不但不会加剧土地的紧张,反而会节约大量的土地。

其二,政府垄断了一级土地市场的供应,在70年的土地使用期限下,为了追求土地价值的最大化,不但采用了可能产生高价的土地“招拍卖”制度,而且人为控制卖地的时间,控制土地供应的规模,土地的供应并没有随着建设用地而相应增加,反而为了拍出高价而肆意调控拍卖土地的时间,开发商为了降低开发成本,只能囤地来和政府的“囤地”行为博弈,更加加剧了土地的短缺。

其三,土地浪费现象极为严重,目前土地的使用模式和中国人多地少的基本国情完全违背。开发商为了收益最大化,尽可能的开发别墅或者大户型的高档住宅。以别墅用地为例,2004年到2007年,别墅用地4795亩,只能解决不到3万人的居住需求,而这些土地如果用来盖高层普通建筑,按照90平米计算,则可以解决32万人的居住问题。也就是说,高档别墅,大户型的住宅在土地稀缺的情况下更加加剧了土地的短缺,如果按照目前的住房结构,大户型和高档住宅用地依然占一半以上,则到2040年,则会多用2亿亩的土地,很显然,这是中国的土地供应无法满足的。

再加上各地这几年为了GDP,大建开发区,工矿企业的扩建,大学的扩张也占用了不少本来已经很紧缺的土地。以上几点证明,尽管我国的土地供应状况稀缺是事实,但如果规划合理,并且确定一个符合国情的用地制度,土地至少就满足居住建设而言,是不可能短缺如现在一样。目前的土地短缺,绝大部分是人为造成的,是各种力量博弈的结果,而牺牲掉的,就是普通民众的基本居住权的满足。

土地作为稀缺资源,必须有一个合理的规划,中国作为一个土地资源本来就稀缺的大国,更应该有一套合理的集约用地的制度。而目前种种的制度藩篱却人为导致了土地的浪费和短缺,拿城镇化为例,在农村人口减少的情况下,农村住宅建设用地为什么却成倍增长,根子在于农民根本没有在城市扎根,在城市和农村之间飘荡;在主流的制度体系里得不到承认的小产权房却顽强的生长。

我们看到,今年414日,国土资源部公布了2010年全国土地供应计划,重申将70%以上的土地用于保障性住房、棚户区改造和小户型的商品房,很显然,这是纠错的第一步。但这一步还远远不够,要改变中国土地市场人为浪费制造短缺的现状,需要对中国的土地管理制度进行颠覆性的变革,包括应该从根子上彻底改变政府一家垄断土地供应的现状,应该将土地使用年限大大提升,比如可以提高至150年,允许剩余期限进入土地市场进行交易;同时,应该在全国建立更多的土地交易市场,让土地交易经常化,不再人为制造短缺;特别是,考虑到未来城镇化的建设需要,农村宅基地必须尽快允许合法交易,并推动小产权房的合法化进程,这样可以大大缓解土地供应短缺的现状,满足人民群众在自己的土地上建造自己的房子的基本诉求。

 

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