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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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应彻底废除商品房预售制度  

2010-04-21 00:14:28|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010420日,建设部在其网站公布了413日下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》的内容主要有两点:一个是针对开发商的捂盘惜售、哄抬房价等扰乱交易秩序,人为制造房屋短缺的行为予以规范;另一个是对备受争议的房屋预售制度予以完善。抛开捂盘惜售、哄抬房价等扰乱交易秩序行为的治理不论,单就建设部本次提出规范商品房预售制度而言,的确找到了中国房地产市场诸多乱象的症结之一。

众所周知,房屋预售是滥觞于香港的一种支持房地产开发企业融资的交易制度,俗称卖楼花。在1995年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。实事求是而言,在中国房地产市场刚刚建立的最初几年,对于缓解开发企业的资金压力,的确起了至关重要的作用。如果没有预售制度的引入,中国的房地产市场就没有红火的今天。但是,由于房屋预售制度本质上是一种期货交易而非现货交易,差不多和“指腹为婚”一样,这就使得预售制度本身蕴含着不可克服的天然的风险和缺陷。而在房地产市场处于卖方市场的情况下,预售制的天然缺陷成了开发商恣意侵害购房人权益,掠夺民众财富的制度利器。

从预售制在我国实施的具体情况看,其突出的缺陷主要表现在:其一,在房价上涨的情况下,开发商通过人为压低项目的预售规模,甚至变态至分层、分单元办理预售许可,以便坐地涨价;其二,开发商在办完预售之后,随意修改预售方案,不按照预售方案规定的时间、价格销售;其三,因为是预售,购房人只能看到房屋的主体框架,具体配套、细节只能看模型想象。开发商往往利用这一模糊期,对小区道路、绿化、会所等进行空头许诺,有的甚至修改规划,纠纷不断;其四,预售制导致开发商和购房者在博弈上非常不平等,从而导致出现房屋质量不合格,偷工减料等情况,最近几年,楼脆脆,楼歪歪等质量事故和预售制度不无关系;其五,实践证明,在去年房地产低迷的时候,开发商通过预售制的漏洞,大搞“假按揭”,从银行套取、诈骗银行信贷资金;其六,由于缺乏完善的住房登记制度,开发商在房价不断上涨情况下为牟取更高利润,在房屋建成之后,将房屋再次卖给别人,一屋两卖、一屋多押致使纠纷迭起,等等。

鉴于预售制度存在诸多先天性的制度残缺,早在2005年,央行在一份报告中就指出,房地产的很多市场风险和交易问题,根源在于预售制。因此,报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售,以促进房地产市场可持续发展。”20063月,33位全国人大代表提交议案建议取消房屋预售制度,2007年,全国两会期间多位人大代表和政协委员继续建议取消房屋预售。在目前房价不理性上涨的情况下,学界和业界的大多数的意见更是认为应该尽快彻底废除,实现商品房的现房销售。而且,经历近十年之久的房地产市场的繁荣,中国的房地产开发企业在自有资金方面和以前不可同日而语,特别是经历了09年的房价大涨之后,大多数开发企业并不缺钱,具备了彻底废除预售制度,实现房屋现房销售的基本条件。

但是,对于开发商而言,预售制的种种好处使得他们一直坚决反对由于利益博弈的复杂,建设部尽管鼓励各地进行现房销售,但似乎并没有打算近期彻底废除预售制的打算,而是倾向于对其完善。比如,提出在办理预售的时候,预售许可的最低规模不得小于栋;对开发商的预售方案予以“标准化”,要求预售方案应该包括建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、预售价格及变动幅度等重要内容,并规定,预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示;为了确保房屋质量,鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度等等。

但是,这些完善性的举措并不能彻底杜绝预售制的种种弊端,特别是考虑到预售制在香港之所以长期存在,和香港完善的法律,健全的信用和监管机制有很大的关系。但很显然,这些基本的条件,在我国房地产市场并不存在,从而使得房屋预售完全成了开发商无偿占用购房者资金和制造房地产泡沫的工具,不利于房地产市场健康稳定的发展,而且,从全球来看,预售制这样明显不合理的制度鲜有国家实行。在当下控制高房价的大背景下,完全可以通过修改法律,彻底废除预售制,让房地产实现“现货”销售,让开发商不再无偿占有购房者的资金,并藉此制造泡沫。

 

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