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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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中国房地产市场高度“柠檬化”  

2010-04-23 07:26:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中国房地产市场乱象颇多,但最乱当属信息之混乱,而房地产市场最大的不公是信息的垄断和不公。因此,国务院10号文专门强调:“完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。”

诚然,中国房地产市场信息的混乱主要表现为价格信息,但事实上,就信息的公开、透明而言,可以说,在整个房地产市场的链条上,都是黑压压的看不清:

首先,从源头上说,有关房地产规划的信息部透明,城市如何规划,某个具体地段的详细规划方案,一般民众遑论参与决策,就是事后连知情权都做不到。民众看到的是规划不断的改,换一任领导,改一次规划,拆一片地方,这是中国建筑物寿命超短的主要制度因素之一。

其次,政府的供地等信息不透明。政府的年度建设计划、保障性住房的建设计划、土地出让年度计划,要么残缺,要么根本不公布。前不久国土部强行公布了2010年的土地供应计划,但只是公布了一个大数,具体的地块如何分布,依然不透明,每个城市的供地计划如何,依然是一笔糊涂账。

第三,开发商是市场信息的最大垄断者。开发商在取得某一特定区域的开发权后就事实上成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者,利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍,导致房地产市场完全成为一个信息很不透明的“柠檬市场”,开发商有绝对的定价权。

第四,房价统计指标混乱,统计数据大量失真。1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,在开发商和地方政府的垄断下,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,反而通过操纵信息指标达到自己的商业利益目的。

以今年引起极大争议的国家统计局的70个大中城市的房价统计指标为例,切不说2009年房价上涨1.5%的超级统计错误原因何在,至此也没有人向民众公开作一个交代。单就这个统计指标的历史表现看,其公信力一直是受到怀疑的。比如,2006321日,国家发改委、国家统计局发布了70个大中城市房屋销售价格指数,指出1~2月,北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期上涨了8.4%7.3%。而322日,北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布北京市20061~2月房地产市场运行情况,却指出北京市商品住宅预售交易平均价格为6776元∕平方米,同比上涨了997元∕平方米,1~2月,全市商品住宅预售交易价同比上涨17.3%7.3%17.3%的两个相关甚远的数据同时出现在业内引起了轩然大波。

在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价的真实信息的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞,形成了对国民财富的最大的掠夺。因此,解决房地产市场的信息乱象,却为当务之急。

其实,从各国来看,房地产市场都或多或少存在着信息的不对称和垄断问题,基于此,各国都致力于建立一个强制的信息披露系统,我国自上一轮房地产调控周期开始,一直三令五申要建立信息披露制度,但迄今为止,连一个权威的房价统计指标都没有,这是中国房地产市场最薄弱的环节之一。笔者建议通过立法的形式,规定信息披露的透明性、准确性、公开性,规范政府、开发企业和中介机构的经营行为,依法惩戒隐匿信息以图牟利的活动。特别是对于城市规划、土地供应等政府信息的公开上要加大步伐,对于开发商垄断的房源等信息,应通过备案或者强制在某个时间公开的方式履行披露义务。当然,更重要的,是建立真正的权威的价格指数,能够反应具体城市的商品房、保障性住房以及不同地段的价格变动信息体系,不再在一个信息的陷阱中备受煎熬。

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