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马光远的博客

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经济适用房管理须用“苛政”  

2010-04-29 08:44:54|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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426日,住建部对外公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》针对多年来经济适用房管理中存在的问题,在准入、日常管理和退出机制等方面进一步细化了相关的制度举措,以扭转经济适用房的各个流程中存在的种种乱局。

笔者对住建部的《通知》进行了研究,《通知》加强经济适用房管理的核心主要体现在三个方面:

其一,加强准入管理。在经济适用房的供应对象上,秉承“国十一条”的精神,要求商品住房价格过高、上涨过快的城市,大幅度增加经济适用住房供应,并适当扩大供应范围。在房价已经将绝大部分人剔除购房行列的情况下,扩大经济适用房的供应范围是必然的举措,这点值得肯定。在具体的审核上,除了重申以前的诸多规定之外,还特别规定“购买经济适用住房后,如有与其申报收入明显不符的高消费行为时,应当主动向住房保障部门作出说明,并配合对其资产进行核查、公示。”很显然,这是对深圳“限制有车族”购买经济适用房制度的回应。

其次,强化了经济适用房的日常管理。如果要说《通知》的亮点,这可谓最大的亮点。《通知》在2007年的《经济适用房管理办法》规定经济适用房不能租售的基础上,进一步明确,经济适用住房购房人在取得完全产权以前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。将极有可能打擦边球的“闲置”和“出借”行为也纳入禁止的范畴。而且,对于违背该规定的行为,如果不能整改,不仅要收回经济适用房,而且还消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。对于已经享受经济适用住房保障的家庭,再购买其他住房的,这次明确规定了必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。

其三,强化经济适用房的退出机制。2007年的《经济适用房管理办法》规定,经济适用房在5年之内不得上市交易,但事实上,由于各部门之间缺乏协调机制,通过各种方式交易者大有人人。《通知》要求上市交易的经济适用住房必须取得完全产权。而且必须由住房保障的管理部门出具意见,中介结构才能代理交易,不能提供住房保障部门出具的书面意见的,任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。

实事求是而言,经济适用房寻租或者腐败的环节,无非是准入、日常管理和退出,管住两头,并且对日常的持有行为进行监管,基本可以看住经济适用房中的最大的弊病。就此而言,《通知》的针对性的确比较强。但是,不得不指出的是,以前经济适用房管理中存在的诸多问题,并非由于没有相关的规定,只要认真读读2007年的《经济适用房管理办法》,就会发现,《通知》中提到的大多数举措,不过重申《管理办法》而已,开宝马的购买经济适用房也好,经济适用房被出租或者闲置也好,还是被出售牟利,《管理办法》都有详细的规定,只是我们知道,这些规定没有落到实处,没有被不折不扣的执行。

《通知》虽然看起来颇为严厉,但似乎依然是一个没有牙齿的老虎:首先,无论准入,日常管理,还是退出,工作量比较大,必须有专门的人员和机构来审核和监管,而事实上,在保障性住房问题上,我们并没有专门的负责机构;其次,缺乏具体的罚则,迄今为止,我们屡屡听到经济适用房被骗购,屡屡听到被出租和牟利的大量案例,然而,鲜有任何人得到严厉的处置,为何?因为无论是按照《办法》,还是现在这个《通知》,具体怎么去执行,缺乏细则,更缺乏魄力和决心;第三,由于大量的公务员亦以各种名义获得经济适用房,加大了监管的难度,使得经济适用房沦落为一些公务人员的福利房。

笔者一直强调,在当前各级财政没有能力为所有中低收入阶层建廉租房的情况下,经济适用房无疑是一种契合中国目前国情的住房保障制度,经济适用房出现的种种问题,绝非制度本身,而是纯粹没有管理使然。在国务院提出要加大经济适用房建设的情况下,为了确保经济适用房保障该保障的人,不要成为一些人牟利的工具,笔者建议:学习美国、日本、英国、新加坡等国家的做法,尽快成立专门负责住房保障的内阁一级的机构;其次,加快《住房保障法》的立法进程,没有法律的保障,任何规定,通知,威慑力不足以保障经济适用房的安全;其三,对全国的存量经济适用房进行一次大彻查,并通过典型的案例,通过严格的执法,重树经济适用房管理的形象,以严苛的管理维护经济适用房的声誉,使其真正回归保障功能。

 

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