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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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对“共有产权房”热的冷思考  

2010-04-05 07:39:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 ——兼答邵明先生

江苏淮安的“共有产权房”自20078月创立以来,得到了业界的热捧,被视为时下解决我国住房保障瓶颈,克服经济适用房模式诸多弊端创新之举,并有望被未来的《住房保障法》正式确认为住房保障的形式之一。

在住房保障问题上,笔者一直认为,应该不拘形式,大胆创新,给民众提供多元化的住房保障体系,而不是采取非此即彼的模式。正因为如此,对于备受诟病的经济适用房,笔者坚决反对“废除论”而坚持对制度本身进行完善,因为在很多地方房价高涨,廉租房奇缺的情况下,单靠廉租房解决不了低收入阶层的住房问题。就此而论,对于淮安的共有产权住房保障模式,就探索的方向而言,笔者认为应该值得鼓励,并针对外界对这种制度本身的疑问能够予以完善,拓宽我国住房保障的供应类别。

但是,自2009年以来,全国房价的又一轮飞涨让淮安的共有产权模式被外界热捧,认为共有产权房克服了传统经济适用房的诸多弊端,应该总结经验在全国予以推广。实事求是地说,作为一种借鉴英国的共有产权模式,刚刚试行不到三年,在淮安一地,也只是解决了500户左右的住房问题,暂时尚未看到已经有购买政府产权即“退出”的案例,连一个实验的周期都没有完成,负面效应如何,应该说,在政策的实验层面没有经历真正的考验,就如此大张旗鼓的宣传,并以这种模式取代传统的经济适用房,在全国推广,显然值得商榷。

正因为如此,对于淮安的共有产权模式,笔者曾经就其可能导致与民争利等撰文予以商榷。淮安共有产权房的实践者邵明先生在博客中就我的质疑亦进行了回应。笔者认为,世界上从来不存在完美的制度,任何一项有关人类福利的制度设计,必然存在一些弊端,这非常正常,质疑也好,赞扬也罢,都是推进制度完善的主要途径。如果淮安的共有产权模式能禁得住外界的质疑,并被全国推广,惠泽民众,当然是一大幸事,但如果在缺乏完整实验周期的情况下,过分溢美,并将之视为政绩工程的浮躁之举,则无论对于民众还是中国的住房保障可能不是好事。基于此,笔者就淮安共有产权模式的不同看法,求教于邵明先生及诸位。

正如笔者前述,淮安共有产权制度的基本模式滥觞于英国的共有产权房制度,但在这国的特殊语境下,这种模式更多的是作为传统经济适用房的替代品提出的。按照淮安的模式,这种共有产权改划拨土地为出让土地,住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的510%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。说穿了,也就是变传统的经济适用房为商品房,将政府以前的优惠政策内化为政府的出资。

如果淮安模式作为完全不同于经济适用房的住房保障形式提出,则不会有笔者所言的与民争利的质疑。因为在英国,共有产权房就是购买商品房,产权清清楚楚。而淮安模式,无论是“三七”共有产权,还是“五五”共有产权,看似清楚的产权其实非常模糊:

其一,在淮安模式下,共有产权房的个人出资额等同于传统经济适用房出资额,这意味着目前购买人获得的70%的产权,相当于以前经济适用房的全部产权,也就是说,用这些钱以前可以获得全部产权,但现在只能获得70%的产权;其二,经济适用房在价格上实行保本微利原则,其价格远低于当前的商品房,《经济适用房管理办法》明确规定,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。但在淮安模式下,购买者等于用商品房的价格获得了70%的产权,使得购买人在经济适用房保障模式下的政策福利完全缩水;其三,经济适用房虽被界定为“有限产权”,但和淮安的共有产权比,因为有限价和利润上限的规定,低收入阶层获得的保障远大于淮安模式;其四,既然是商品房,对于淮安当地的民众而言,以前用这些钱可以买到经济适用房,现在买到了“共有产权房”,从支出而言,完全一样,何来的扩大了保障的人群,何来解决了“夹心层”住房问题的好处?因此,淮安模式的本质是给予购房者一笔五年的无息贷款购买普通商品房,作为低收入阶层的购买者并没有享受到政府的其他保障,和经济适用房相比,福利缩水极为明显,说没有与民争利显然不符合事实。

按照淮安模式实践者的说法,淮安模式的一大优点是克服了经济适用房的寻租和腐败,并且以实施以来,没有发生一起虚假购房的案例佐证。其实,淮安模式之所以没有出现寻租和腐败,最根本的原因是这种共有产权房完全失去了保障的性质,而成为一种没有任何政策优惠的商品房,唯一可能得到的好处就是用了一笔无息贷款而已,况且共有产权房的保障范围限于收入900元一下的家庭。并不是说这种制度从根本上解决了经济适用房的弊端。其实,按照目前经济适用房的退出机制,五年之内不能上市交易,满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。这和淮安模式已经大同小异,而之所以抢经济适用房而不去买共有产权房,关键是共有产权房失去了保障性质,价格是商品房价格。相对比,经济适用房与商品房的价格差距,对于未来不出让经济适用房牟利的人而言,仍然具有极大的吸引力,而淮安所谓防止牟利,用商品房的价格卖给低收入的人,一个假定的前提是买房是为了牟利,如果买房是为了居住,和经济适用房比较,其劣势明显。特别需要指出,假定淮安模式可以防止购买者寻租,但淮安模式给政府寻租留下了空间,共有产权房的价格执行的是政府指导价,比商品房低5%到10%,政府在和开发商确定价格的时候,难免出现政府官员利用自己的价格谈判权寻租的情况。另外,需要指出,经济适用房之所以腐败和寻租行为频发,并非制度本身之错,而是完全因为缺乏管理,如果有专门的部门管理,经济适用房的很多问题都可以解决。而这个缺陷,共有产权房依然也有。如果未来共有产权房的价格体现出保障的性质,照样会出现寻租,况且截至目前,共有产权房还尚未经受时间和退出机制的真正考验,在这种情况下,就自信地认为不会出现寻租有点言之过早。

当然,淮安模式的缺陷不仅仅在此,就其推广价值而言,也只适合淮安这些小城市,制度设计并不具有全国推广的价值。对于大城市而言,即使“三七”开,以北京为例,在均价超过2万的情况下,低收入阶层的购房问题显然解决不了,并不能从根本上解决大量低收入家庭的住房问题。而且,对购买这种共有产权房的对象标准,淮安市定的很低,覆盖面很小,因为政府资金有限,不能为更多住房困难的居民买房“垫资”。

时下,高昂的房价对中国政治、经济和社会稳定造成了极大的伤害,构建一个惠及低收入阶层的多元的住房保障体系应当成为中国未来公共政策的核心所在,在住房保障模式中,没有全球普适的形式,特别是在处于转型期的低收入阶层占绝大多数的中国。在这个过程中,诸多关于住房保障模式的探索都应该值得鼓励。但需要指出的是,中国的住房问题之复杂超乎想象,解决住房保障问题不可能依靠某一种模式,更不能用非此即彼的办法简单化处理。淮安的共有产权模式可以探索,但在实验者本身还在襁褓中的时候,就急于全国推广,急于否定日益完善的经济适用房制度,只会适得其反。

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