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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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我们必须打赢高房价这场战争  

2010-04-09 07:16:43|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从全球房地产发展的历史看,房价上涨不可怕,房价下跌亦不可怕,可怕的是在没有实际支撑的情况下过度的投机导致暴涨暴跌。就目前中国房价的具体表现而言,比房地产泡沫破灭前任何一个国家的表现有过之而无不及,无论是租售比,还是房价收入比,和日本泡沫经济破灭前不相上下。特别是,房地产对整个经济,对民众财富,对金融资源的绑架已经到了极致:

其一,绑架了整个经济,2009年,全国房地产销售商品房销售额43995亿元,这个数字相当于2008年中国GDP14%,房地产投资占社会总投资的比例高达25%左右;

其二,掠夺民众的财富,房地产去年的销售额占了社会零售总额的36.8%,对居民财富形成了极大的“虹吸”效应,房地产像一个巨大的财富黑洞吞噬着居民财富,有学者计算,即房改后的11年里政府和企业通过住房从居民手里拿走了10万亿财富;

其三,挤占金融资源,有官员说,2009年的4万亿投资,没有一分钱进入房地产。但实际的情况是,深沪两市,上市的房地产公司上百家,占全部上市公司的比例近10%,而去年9万多亿的信贷,明着进去了1万多亿,暗渡陈仓进入房地产的据估计在2万亿;

其四,房地产过热造成中国经济虚拟化和投机化,笔者曾经对浙江一些企业家做过调查,70%以上的企业家将投资的首选为房地产,投资制造业的仅占4%。

在这种情况下,如果还抱着房地产拉动GDP,乃至于土地财政的小算盘不放,整个经济都将被高房价彻底拖垮,在第一轮出台的一系列房地产调控政策宣告失败之后,房价又经历了一轮超乎想象的暴涨,风险继续在推高。笔者认为,必须提升房地产调控政策的战略地位,将打压高房价,防止房价硬着陆作为2010年中国经济的首要任务,明确向高房价宣战。

而且,这是一场输不起的战争,有些人天真的认为,中国和日本的情况不同,日本泡沫的破灭在城镇化完成之后,而中国正在进行的城镇化可以为高房价提供真实的需求支撑。这完全是异想天开和想当然。和日本泡沫经济破灭前相比,中国社会、经济在抗风险能力方面远远逊色于日本,既没有日本具有国际竞争力的制造业基础,又没有居民财富的积累,整个经济的积淀和底蕴远远落后于日本。而且,在当前这种畸高的房价面前,城镇化的民众由于缺乏购买能力而无法对高房价形成任何支撑,而且,据统计,全国660个城市目前高达6000多套的空置房保守估计可以安置2亿多人的住房需要,可以满足中国20年城镇化新增人口的住房,这些空置的房子一旦抛售,将成为冲垮高房价心理防线的堰塞湖。

为了打赢这场没有退路的阻击战,从战术而言,当然,就长期而言,中国房地产要健康发展,必须通过改变土地财政,政府建设大量的保障性住房等长效的措施,并且彻底改变房地产作为纯粹经济政策的属性,以满足人民的住房需求为房地产公共政策的主要目标。但就短期而言,则必须在给民众传递坚定的信号的同时,果断出重手打击投机行为,笔者建议:

其一,政府应立即释放明确的信号,本轮房地产调控的目的究竟是什么,将打压高房价的意图清清楚楚的告诉民众;其二,为了使高房价在短期内降温,当务之急是严厉打击投机,建议国家及时出台针对房地产投机行为的“暴利税”,对于交易二套以上房产的行为,直接按照交易价格与原始价格的差价征收50%的所得税,将投机需求彻底压下来;其三,为了减少地方官员对政策的阻力,笔者建议立即停止所有省部级以下官员的福利分房,让没房的官员真正体会高房价的苦痛;其四,政府应该下决心让小产权房合法化,以增加供应,抑制房价,并且鼓励集资建房。

最后特别需要指出的是,如果在目前的价位,将房价打回去30%,最多也是回到了去年调控政策出台前的价位,无论对于GDP,还是房地产投资,都不会产生太大的负面影响,更不会导致崩盘,引发金融风险。战争的时间、空间窗口都很好,政策制定者应该拿出历史的担当,尽早宣战,打赢这场战争,如果继续抱着绥靖的姿态,危险的就不会只是救济本身。

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