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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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房地产将告别暴利时代  

2010-06-10 07:00:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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五月份,房地产调控政策依旧紧锣密鼓:二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉,国家发改委将房产税的推出列为今年的重点工作,财政部要求加强土地增值税的清算和预征。与此同时,地方性的细则亦在进一步的施压:北京在全面停止第三套房贷的同时,又对房龄在20年以上的二手房基本停止了贷款。

政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想,全国一线城市的房地产市场出现了“量价齐跌”的态势。中国指数研究院的统计数据也示,一线城市5月成交量“腰斩”,在监测的30个城市中,成交面积几乎全线下跌,总跌幅约44%,一些城市的成交量创下了历史新低。同时,北京、上海、深圳等一线城市中有超过五成的楼盘价格出现下跌,其中上海、广州和深圳三城市,已有此类楼盘价格下跌幅度接近15%。开发商在开盘时打折、暗降、促销等手段明显多了起来,而率先降价的万科、恒大则尝到了好处,一季度的销售业绩排在了前两位。

这样,房价的走势在经历一个多月的博弈之后,价格下降的空间已经打开,购房者看到了政策坚持的决心,开发商也开始不再对政策抱有不切实际的幻想,面对土地增值税清算的风暴和房产税开征越来越快的脚步,如果再有开发商自恃现金流不紧张硬扛,恐怕被动的只能是自己。对于当前这种“量价齐跌”的走势,各界都是站在一个短期的角度对此进行解读,事实上,这种“量价齐跌”的意义不仅仅预示着调控政策的短期见效,更可能意味着,中国房地产市场将从此告别暴利时代,进入平稳的发展周期。何以如此言之,理由有三:

首先,本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价,更在于改变时下房地产投机、投资过剩,使房地产回归居住的基本需要。为此目的,除了一些短期的政策之外,更注重长效的制度建设:比如,通过税收政策调节房地产的合理需求,通过供应结构的变化要求住房供应的70%为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说,从抑制投资、投机的角度而言,这是个将长期坚持的政策,也将成为中国房地产公共政策的基本目标。

其二,鉴于中国当前的高的最大推力在于房产的过度消费和投机,而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力,当房价脱离民众的基本收入太过离谱,社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此,中国经济的转型,城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展,但绝对是拒绝高房价的,政府对此非常清醒。

其三,目前中国的=人均居住面积已经超过了人均30平,按照房地产的发展规律,突破这个关口,意味着房地产的高速增长期将会结束,房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能,房地产公共政策在未来不仅将成为一项重要的经济政策,更会成为一项重要的社会政策。围绕未来的住房需求,政府将在完善保障性住房供应的同时,撬动大量的二手房进入租赁市场,构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构,这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。

至此,我们基本可以判断,在未来一到两年,中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代,房价在未来下降至少30%将成为定局。通过本轮的调整,以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑将发生颠覆性的变化,房地产最终将回归微利和居住。

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