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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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二套房标准趋严使房价走势明朗化  

2010-06-08 08:48:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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64日,住建部、央行和银监会发出通知,就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定,在二套房的认定上,实行以家庭为单位,以“认房”为主,同时又辅之“认贷”的最严厉的二套房标准认定政策。

言之“最严”是在二套房的认定上,2007年曾经出台过相应的标准,但07年实行“认贷不认房”的原则,即在认定是否属于二套住房时,只看贷款方有无房贷记录,如果有过贷款记录,即使还清二套住房房。但如果贷款者之前购买房屋是全款支付,则再买房就不会视为第二套房。这种“认贷不认房”的缺陷是显而易见的,炒房者对每一套住房都可以通过全款支付之后,然后用房产做抵押,再去银行以其他名义贷款炒房,而在银行看来,他并不存在房贷。而目前的标准,其严厉程度体现在:

首先,克服了之前“认贷不认房”的漏洞,秉行以“认房”为主的标准,如果在所在地房屋登记系统或者交易系统证明已经有一套住房的,借款人首次申请利用贷款购买住房,算第二套房。

其次,为了进一步堵住制度的漏洞,在“认房”的同时,又增加了两个特殊的标准:一是“认贷”,即借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的,不管贷款有无还清,都执行二套政策,严厉程度,前所未有;二是通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的,也执行二套政策。

这样,通过“认房又认贷”的严厉标准,等于给二套房贷政策的执行力构筑了一道坚强的制度篱笆,既可以防止执行中的跑冒滴漏,又可以监督各个银行为了私利而乱设标准,各行其是。其实,在这个政策出台之前,由于缺乏统一的认定标准,一方面给各大银行如何执行造成了很大的难度,另一方面,一些银行为了多拉客户,利用标准的缺失的空子打政策的擦边球,有可能最终使二套房贷流于形式,这是已有历史之鉴的。特别是,由于近期宏观环境的变化,导致一些人对国家房地产政策能否继续严格执行出现了一些曲解,以开发商为主的利益集团更是不易余地的淡化政策的威力,让民众对房地产新政的命运极为担忧。

因此,三部委联合出台二套房贷的认定标准,一方面给银行执行提供了明确的依据,另一方面,以最严厉的认定标准继续强化了政策的预期,在时下房地产泡沫依然是威胁中国经济和社会的心腹大患的情况下,高层非常明白,一旦因为一点风吹草动就轻易放弃初见成效的政策,很可能再次迎来房价的报复性反弹,使调控政策功亏一篑,给中国经济和社会埋下更大的隐患。而信贷政策作为“10号文“的灵魂,其有无威力的关键则在于是否严格执行二套房贷。因此,标准的出台,无论是对于银行操作层面,还是对于呵护调控的成果,捍卫政策的公信力都大有裨益,是政府对民众和开发商的一次明确的“喊话”。

特别需要指出的是,二套房贷政策针对的只是房地产的过度消费和投机、投资行为,对于民众的住房需求,并不像开发商曲解的形成打压。二套认定标准虽然严厉,但其中不乏开放和温情,比如,对于没有本地户口的常住人口的购房需求,仍然持鼓励态度。按照通知规定,不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,才按第二套政策执行,而对于能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,按本地居民认定标准执行。

当然,认定标准严格了,关键的还在于执行,银行,房屋登记和交易的管理部门,甚至民政部门,都应该强化信息的完整和互通,堵住各种钻政策空子的跑冒滴漏行为,才能使严格的认定标准真正发挥威力。

 

 

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