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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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“城镇的房子一半会被拆除”不过是为高房价招魂的梦呓  

2010-08-10 08:27:12|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建设部的陈淮先生认为,由于中国城镇发展中四个阶段中有三个阶段是在特殊的不正常的历史背景下形成的,这决定了二十年内现有中国城镇的住房就是得拆一半。

对于这个命题,陈淮先生的逻辑很简单:1949年之前的房子,属于小农经济年代的,除了没有历史文物价值的,都属于可以拆除的;1949年到1979年的房子,属于50年代大工业规模年代形成的工人新村,也是可以拆除的;1979年到1999年的房子,虽然有成套的小区,但由于缺乏规划,也是需要改建拆除的;所以,真正不具备“拆除价值”的只有1999年以后的房子。

必须承认,陈淮先生的逻辑,如果站在中国住房历史变迁的视角,似乎具有某种合理性,但事实上,陈淮先生这种完全以时间来划定“规划的科学”和“建筑物的质量”却遭遇了现实的嘲讽。研究中国城市的历史,就会发现,中国城市房屋的质量和规划的科学,并未始于1999年之后,而中国很多解放前房子的质量甚至好于近几年的建筑。而且,就规划的科学而言,中国城市的规划,并非如陈淮先生所言从1999年开始才有了科学性,故宫的规划自不必说,即使翻开各个城市规划的历史,即使在解放前,人们对于城市科学规划的尊重不仅不亚于现在,而很多事实恰恰证明,近十年来,各地政府为了政绩的考量,在“规划”问题上不尊重科学规律,胡乱规划,今天规划,明天修改,今天建,明天拆的事例不是发生在1999年之前,而恰好是从1999年房改开始,中国房地产粗放发展的这20年的时间。

因此,房子质量的好坏,规划的合理与否,不能完全依照所谓的历史来机械划分。中国建筑物的寿命应该多长,前不久是有过争论的。建设部副部长仇保兴曾经说,中国很多建筑物的寿命不到30年,而按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。但实际上,在1998年房改之后,房地产迎来了一个快速扩张期,而恰恰在这个历史时期,由于房屋需求的旺盛,再加上各地政府大干快上,不注重科学规划,98年以后建造的房子,恰恰成了建筑寿命最短的建筑,要么质量堪忧,要么因规划不合理而面临被拆除的命运。

如果从我国建筑物的质量和规划的混乱而言,陈淮先生所言“一半以上的建筑物要被拆除”尽管夸张,但不能说没有一点道理。但需要指出的是,在1999年之前,中国人均的居住面积很小,而目前人均居住面积已经到了30平米,也就是说,大量的民用住宅都是99年以后建立的,不要说1949年之前的住宅已经寥寥无几,就是1999年之前的,在这20年的城镇化发展过程中大多已经改造完毕,除了棚户区改造的几百万套,城市中真正如陈淮所言需要拆除的房屋所占比例微乎其微,人为夸大一半以上的房子要被拆除,除了人为制造房屋供应紧张的恐慌,没有任何学术价值和意义。

当然,从陈淮一贯的学术观点看,其潜在的逻辑是,未来房价一方面由于刚性需求,另一方面,大量的房子需要被拆除,因而房价不会回归。但很显然,一方面,陈淮先生所言的“需要拆除”的那些房子事实上都差不多已经被拆除改造完毕,另一方面,如果中国房子回归居住的基本功能,遏制投资和投机性购房,在2020年中国人口拐点正式到来之后,支撑目前高房价的理由还有几何。“现有城镇一半以上的房子要被拆除”,不过是为目前不合理的高房价招魂的呓语而已,既无学术价值,又无政策意义,大可不必为此恐慌。

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