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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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房价该如何统计  

2010-09-28 23:10:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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25日,国家统计局赶在国庆之前公布了《住宅销售价格统计调查方案》并公开征求意见,在25-30日公开征求意见。纵观整个方案,应该承认,相比之前的统计方法,有很大的进步。比如,在住宅样本选择上,统计局特别强调应兼顾不同地理位置的住宅,综合考虑住宅类型、区域、地段、结构等统计口径的一致性;对于基础数据,不再使用开发商直接填报的房价数据,而是要求35个大中城市直接采用当地房地产管理部门的住宅销售网签数据,并就价格指数公式给出了详细解释。方案还表示,今后国家统计局将依据房屋中介公司上报、房地产管理部门提供、调查员实地采价等三个渠道,收集住宅交易基础数据,并据此编制二手住宅销售价格。

毋庸讳言,这是一次逼出来的改革,也是一次官方统计机构挽救房价数据公信力的努力,而官方统计出来的2009年房价涨幅只有1.5%的真实谎言,让民众对于房价统计的方法和体系开始全面的质疑。对此,统计局局长马建堂公开承认现在的统计方法有很大的缺陷。毫不客气地说,现在的房价统计一方面是一种非常“偷懒”的统计,要不是民众的质疑,恐怕没有多少人知道,房价的基础数据居然是开发商直接上报的,考虑到房地产政策的走向与房价统计数据的密切关系,统计局的这种做法无疑于让黄鼠狼去统计流失的鸡的个数。正因为如此,70个大中城市的房价数据,从诞生之日起就从来没有真实反应过房价的真正走势。比如,2006321日,国家发改委、国家统计局发布了70个大中城市房屋销售价格指数,指出1~2月,北京新建商品住房同质楼盘销售价格分别比去年同期上涨了8.4%7.3%。而322日,北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布北京市20061~2月房地产市场运行情况,却指出北京市商品住宅预售交易平均价格为6776元∕平方米,同比上涨了997元∕平方米,1~2月,全市商品住宅预售交易价同比上涨17.3%7.3%17.3%,差了整整10个百分点,数据的公信力荡然无存。

事实上,中国房价统计体系的缺陷不是局部和个别的,而是全方位的。1998年房改以来,中国房地产市场一直缺乏权威的房价统计指标,除了国家统计局的70个大中城市的统计指标之外,中介机构、科研单位也都建立了自己的统计体系,但是,由于利益的纠葛,中国的房价统计,无论是新盘价格,还是二手房,基础信息都垄断在在开发商和地方政府的手里,学术、科研机构的数据来源有限,而一些机构自己编的指数不仅权威性不强,在这种情况下,如果官方统计机构的数据也依赖于开发商,则意味着整个统计数据的公信力将大打折扣。在政府垄断了土地供应,开发商垄断了房价的真实信息的情况下,整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”,民众和政策只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞,不仅使得政策无所适从。从2003年至今,中国房地产调控政策之所有屡调屡败,沦为空调,房价成了难以驯服的野马,和统计数据的失真不无关系,作为被调控一方的开发商事实上成了房地产市场信息的最大垄断者,从而对冲了政策的效力,使得调控政策陷入了越调越高的囚徒困境。

就此而言,中国房地产统计数据不是一个改革的问题,而是一个重构的问题,事实证明,之前的统计,无论是方法,还是基本指标,不仅缺乏真实性,而且对政策和民众都没有任何参考价值,声誉基本破产,仅仅在个别指标,和个别方法上改进,恐怕不能解决真正的问题。

拿国家统计局《住宅销售价格统计调查方案》的征求意见稿而言,尽管里面有很多的复杂的计算公式,但真正有价值的无法是新建住宅如何分类统计,基础数据如何获得,二手房的统计如何避免陷入阴阳合同的陷阱,等等,但恰好是在这些方面,目前提出的改进办法却依然解决不了当前的主要问题。以二手房为例,困扰二手房价统计真实性的最大问题是“阴阳合同”,征求意见稿虽然提出对二手房要采取重点调查与典型调查相结合的方法,采用房屋中介公司上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据,但这依然无法杜绝“阴阳合同”,因此,还应该结合税务部门、买房者以及信贷部门的数据全面来进行确定。

再比如,为了解决“平均房价”造成的统计失真的问题,征求意见稿按照住房的面积,将商品住宅分成90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。可是,众所周知,决定房价的,不仅有面积大小,还有地段区域、小区档次等多种因素,单纯按照面积划分很显然不能反应房价的真实情况。以北京为例,同在三环的房子,东三环和南三环相差很远,公寓和普通住宅更是不可同日而语,一个平均的北京房价数据没有任何参考价值。另外,目前中国的城市有600多个,仅仅统计70个城市很显然不足以反应全国房价的真实变动。

看来,房价统计的改革绝非易事,做表面工作容易,但要真正推敲起来,就会发现很多的魔鬼。对于如此专业的工作,国家统计局虽然公开征求意见了,但却只给了民众5天的时间,况且还在国庆长假之前,相信那些公式,专业人士看起来都比较费劲,遑论普通民众。既然公开征求意见,既然要改,就改到位,广泛征集真知灼见,智慧总是在民间,何不放宽时限呢。如果只是做表面工作,小修小补,恐怕这次所谓的改革,最终的结果仍然破除不了房价的迷局。

 

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