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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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警惕楼市全面回暖弄假成真  

2010-09-08 08:27:56|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近日,媒体关于楼市全面回暖的消息刺痛了很多人的神经。据媒体的报道,8月份,30个城市中有26个成交面积环比上涨,其中11个城市上涨幅度超过50%,而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。

尽管统计数据的来源不详,但在政策面不断释放调控不会放松的信号,房价自“4.17新政”出台以来并未明显回落的情况下,楼市的这种全面回暖是真是假,对于未来的楼市调控会带来什么?这个问题已经成为决策层、开发商以及房地产行业的利益相关者和民众最为关注的焦点话题。

对于目前房地产市场目前的“全面回暖”的现象,有如下几个观点和看法:一是认为经历半年之久的调控而房价并未回落的情况下,大量累积的刚性需求不得不出手,楼市的全面回暖是真实的,可持续的;二是认为,这不过是开发商等利用所谓的“金九银十”给低迷中的楼市打气,数据和交易本身的真实性不值得信赖,这种“人造回暖”已经在以前的调控中屡屡上演;三是认为目前成交量的反弹只是一种季节性表现,楼市整体仍然低迷,价格向下的趋势明显。

笔者认为,判断楼市全面回暖的关键是数据的真实和可信,而恰恰是这种最基本的判断依据,其真伪实难判断,成交量的反弹究竟如何,价格究竟是回落抑或上涨,可谓混乱不堪。比如,按照第一创业证券研究所的数据,8月份,上海成交17119套,环比增长15%;北京成交9211套,环比增长32%;而中国房产信息集团的最新数据却显示,8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%;平均成交价格在持续3个月下调后,重回到2万元以上,达20973/平方米,环比涨幅达5.8%;北京市房地产交易管理网的统计表明,8月份北京住宅住宅成交5564套,环比上涨12.7%,商品住宅成交均价为21008/平方米,环比上涨10.6%,创下调控以来的最大涨幅,也是自调控以来房价首度回到2万元以上。

在官方数据缺乏,民间数据打架的情况下,依据这些数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬论。以目前市场上热炒的京沪两地的价格“上涨”为例,一个简单的常识是,由于每月开盘的地段、楼盘本身的品质等原因,除了同地段或同一个楼盘之外,比较月份之间的成交均价本身意义并不在,但这些明显不足以支撑房地产全面回暖的信息经过媒体的热炒,其诱导和误导的效应却不容低估,在中国房地产市场信息传导信号扭曲的情况下,媒体、开发商和中介等的疯狂炒作已经屡屡制造了“三人成虎”的事实。因此,我们担心,不管目前的楼市“全面回暖”是真是假,但如果在缺乏真实数据的情况下,听任媒体和开发商热炒,09年年初人造的“小阳春”演化成全面疯狂的悲剧可能再次上演。

从目前房地产面临的诸多因素看,尽管有所谓的“金九银十”的噱头,但无论是政策因素,还是整个房地产市场的现状而言,房地产市场“全面回暖”的基础并不存在:首先,房地产的调控政策不仅没有放松,反而加码的迹象明显,无论是高层的多次表态,还是相关部门的具体举措,都明确地透露出高层调控的决心,这和09年初经济处于最危险时的情况截然不同,对银行、开发商和中介机构集体违法,制造繁荣的做法绝不会坐视,金融机构也好,国土管理部门也罢,在政策上毫无松动的迹象;其次,开发商本身的资金链继续吃紧,刚刚披露的上市公司中报显示,上半年房地产上市公司的负债近8千亿,而经营活动现金流量为负的837.56亿元,而去年同期则为418.06亿元。四大地产龙头中,保利、万科、金地和招商地产的现金流都为负数,而且,银行对房地产开发企业的开发投资贷款继续收紧。按照目前的情况,预计到今年年底,整个房地产市场的资金缺口将高达万亿,回到金融危机之前的水平;第三,供需状况发生逆转,按照上市公司的半年报,上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成。其中,保利地产上半年完成销售金额217.55亿元,完成销售计划的43%;金地集团上半年销售额则为53.76亿元,仅完成全年210亿元目标的1/4;招商地产上半年完成销售额61亿元,仅完成全年销售目标的40%。导致库存大幅增加,上市地产公司截止6月底的库存高达7753.80亿元,较去年同期的3970亿大增53%。其中保利地产存货为937.88亿元,较年初大增56%。万科和金地分别达到1115.31亿元和453.63亿元,环比增加23.81%11.89%。加上09年开工的很多楼盘在9月份以后将大量上市,预计未来库存量将高达3亿平左右,创下历史新高。

很显然,这些基本面预示着,楼市在最后一个季度拷贝09年,上演超级大逆转的可能几乎不存在。但是,09年银行、开发商等通过假按揭等违法操作,制造虚假繁荣,最后弄假成真的历史教训极为深刻。对于目前出现的所谓“全面回暖”的迹象,不管真假,在政策层面上都应该予以警惕和防范,避免房地产调控政策功亏一篑。从成交量本身来看,8月份成交量的环比上涨建立在7月份成交量极度低迷的基础上,以二手房为例,据北京市房地产交易管理网的数据统计显示,7月存量住宅成交量为10367套,同比2009年同期的24840套降幅达到了58.3%。日均成交量一路走低至334套,更是创下了2009年以来的新低。正是7月份的极度低迷,才使得8月份的数据呈现所谓回暖的迹象,但和09年同期比,依旧处于低点。但最怕的是,开发商借机做势,而投机客为了高位套现大声嚷嚷,造成羊群效应,使得假回暖变成真疯狂,在数据出现异动的情况下,房地产调控政策应该更加从严,未雨绸缪,备足弹药,严密监视房地产市场的动态,防止在这些利益相关者“一致行动”的逻辑下,弄假成真。09年绝地反弹的殷鉴不远,我们必须慎之又慎。

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