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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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房产税抑制不了高房价  

2010-10-08 07:21:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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929日中央有关部委出台的新一轮的遏制部分城市房价过快上涨的“第二波”调控政策,除了将首付提高至30%的更加严厉的差别化信贷政策之外,还首次提出要“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。”房产税政策成了本轮房地产调控的最值得期待的政策举措,而上海刚刚发布的《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》也明确提出,“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”,这意味着房产税很快将进行试点,继而在全国实行。

应该说,如果从物业税算起,关于房产税的讨论已经7年之久。从中国房产税改革的初衷而言,起初并非基于抑制房价,而是为了规范中国繁杂而无效的“不动产税”,现存的涉及房地产的税收包括房地产税,城市房地产税,城镇土地使用税,土地增值税,耕地占用税,印花税,营业税和所得税,不仅种类繁多切效率亦很底下,而夹杂在其中的各种收费更是举不胜举。基于此,为了完善国内房地产开发和交易环节税费,十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”。但随着房价的飞涨,物业税不知何时候被赋予平抑房价的不能承受之重,即使在今年,国家发改委正式放弃物业税的踢法,回归房产税改革之后,这种抑制房价的使命也依然被民众所期待。

但根据最近房产税的动态来看,民众对房地产的这种政策期待似乎要落空:一是最近网上传言,上海、深圳房产税已经获批,税率为0.3%-0.4%。如果这个说法最后被证实,0.3%0.4%的税率,要平抑房价,显然是一句空话,因为这意味着只要房价上涨1%,就足以弥补房产税的损失,对于持有多套住房的人而言,并不构成真正的负担;其二,我们注意到,财政部、国家税务总局有关负责人4日再次表示,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,这既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用,引导个人合理住房消费,抑制投机性购房。按照我国86年的《房产税暂行条例》,房产税只是一种普通的财产税,是依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,国家税务总局说,从国际经验及公平、规范的角度看,房产税应对个人所有的住房普遍征收。并不分是二套房产,还是唯一的房产,一律进行征收,这意味着,用房产税抑制投机性购房只是一句空话。

从国际上来看,关于物业税如何征收,征税对象,税基,税率等等,各国的做法虽有差异,但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是对房地产为课征对象,以课征时点计税对象评估值为计税依据,对房地产保有期间征收的一种财产税。也就是说,凡是“拥有”房地产的人,都有按照不动产的评估价值纳税的义务。但是,由于我国实行极为特殊的土地政策,70年的期限,加上不菲的土地出让金,已经让民众付出了很多,如果再征收房产税,恐怕不能简单地说“国际经验”。

因此,房产税究竟为了什么,在目前房地产调控处于非常关键的敏感时期,房产税的试点已经如箭在弦,这已经是政策本身无法回避的首先必须明确的问题:是为了抑制房价,是为了抑制投机,还是为了给地方增加稳定的收入税种,房产税征收之后,土地出让金是取消还是正常收取,不对这些问题进行回答,我们就无法理直气壮的进行试点,更无法理直气壮的讲什么国际经验,与国际接轨云云,在土地产权制度完全不同的情况下,接轨的前提是必须告诉民众,房产税为何而征。

如果不明确房产税开征的目的,而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下,就贸然开征,则意味着,房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看,我国房产税税费不仅不算低,而且很高,与房地产开发和交易有关的税费高达60多种,占房价的比例保守估计在40%以上,在这种情况下,房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平的基础上,调整结构,而不是只强调征收房产税,但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费”,这个原则不能违背。

从物业税到现在的房产税,政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么,是完善房地产税收体系,还是为了抑制高房价?要完善税收体制,就要在征收房产税的同时,大幅度的取消其他的税费,而要抑制高房价,就不应该针对居民个人,而应该对那些拥有三套以上住宅的,还有别墅等豪宅的征税,或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下,强行推行房地产试点,甚至对个人拥有的所有住房征收房产税,不仅无法抑制房价,反而会引发更多的不公平。

鉴于此,我们呼吁,在明确房产税政策目的之前,任何关于房产税的制度细节讨论都毫无意义,而糊里糊涂的推行更会损害政策的公信力。

 

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