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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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为限购政策辩护几句  

2011-02-21 00:51:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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以北京为代表,上海、青岛、济南等城市近期都推出了自己的限购政策,这样,通过“限购”抑制不合理的需求,通过加大保障房建设增加供应成为本次楼市调控的主要特征。

从民众对限购政策的反应看,大体有两种截然不同的意见,一种意见认为,这种以户籍为主要依托的限购政策本质上是一种歧视,以北京的政策为例,北京户籍的人最多可以拥有两套住房,而非北京户籍且在北京连续五年缴纳社会保险或纳税者最多可以拥有一套住房,纵观各地的政策,和北京基本大同小异,对于户籍人口和非户籍人口采取了区别对待的举措;另一种意见认为,限购政策尽管是行政性的措施,但能够抑制投资投机和不合理的需求,为楼市真正降温。

这两种意见,其实代表了目前对限购政策最典型的看法。从歧视而言,的确,对于户籍人口和非户籍人口的划分的诟病由来已久,并不仅仅体现在住房的限购上,这种歧视,是一种体制性问题,和中国的户籍制度的存在有紧密的关系,但并不是一个新问题。如果站在楼市调控的角度,在当前住房供求失衡、地少人多的基本国情的情况下,住房的首要属性应该是满足民众的居住需求,而不是成为和股票一样的投资品,土地资源有限决定了住房的供应也不是无限的,在住房供应有限的情况下,一个人占有太多的住房肯定会挤压别人的居住权,就此而言,对居民购房进行限购具有现实的合理性。通过限购,避免有限的住房过度集中在少数人手里空置,或者成为牟利的工具,这应该成为维护中国社会稳定的基本公共政策之一。我们很难想象,一个社会的80%的房子集中在20%的人手里,然后20%的人成为食利阶层将房子高价卖给或者租给80%的人,如果形成这种结构,社会保持稳定是不可想象的。因此,限购在中国特殊的国情下具有其合理性,不仅可以抑制房子的过度投机,让房子回归居住的基本属性,而且通过限购,能够将房价控制在合理水平,这是毫无疑问的。限购的本质是抑制投资投机,限购并不会制造新的短缺,本质上是通过制止房子过度集中在少数人手里而客观上增加了住房的供应,有利于房价的回归。

但是,也必须承认,目前的限购政策以户籍为基本标准,对人群的基本划分的确具有政策的歧视。我们支持让房价回归的努力,我们支持通过政策让住房回归居住属性,我们也支持一个不在北京工作、也不在北京生活的人不应该在北京拥有住房,其最大的前提就是住房供应有限,只能优先将房子供应给那些有基本居住需求的人,而不是用于仅仅几天的度假,或者其他非基本居住的需求,这是基本国情。但在北京工作、或者生活的人,的确不应该再划分成三六九等,我们不明白,为什么已经在北京连续五年缴纳社保的人,还不能享受北京户籍人口的待遇,特别是在户籍制度逐渐松动,打破坚冰的背景下,出台具有明显歧视的公共政策对于民众的刺痛是可想而知的。

当然,对于限购政策的质疑还夹杂了民众对于房价更深层的思考,比如,很多民众认为,高房价的根源在于土地财政和目前政府垄断的土地供应制度,政府不在房地产市场的大蛋糕中让利,以身垂范,不控制自己在房地产链条中的利益,而用限购这样让民众承担调控成本的手段事实上是本末倒置,这种思考很显然有其合理性,而且的确看到了中国房地产领域真正的制度性问题,但这并不意味着限购就是错的,土地供应和土地财政问题要解决,但需要时间,而限购是给高烧的楼市暂时降温,这种临时性的举措也是无奈之举,但其作用不应被一概否定。

但是,应该看到,限购政策在抑制不合理的需求的同时,其负面效应亦不容低估:一是限购政策短期性,我们不能确定,限购政策执行的时间,但作为一种行政性的措施,应该不会成为一项长期的政策,一旦政策到期,民众担心,房价将会报复性反弹,这几乎就是一个大概率事件;二是限购本身意味着出租房源的减少,最近各地房租的上涨就是一个明显的市场反应,民众担心,限购不仅解决不了买房问题,反而会引发租房问题。

笔者认为,中国房地产政策多年来的最大弊病就是缺乏系统的考虑,政策漏洞百出,缺乏系统的设计,在解决一个问题的同时,由于缺乏后续的配套政策而制造出另一个更大的问题。比如,限购虽然抑制了投资投机,但却造成了房租的大涨,等等。要让限购政策发挥效应,必须尽可能将其负面效应降至最低限度,在当前的情况下,可以考虑给限购政策打补丁:一是要取消歧视性的规定,不以户籍人口,而以常住人口作为划分的标准,而常住人口的标准可以参照《民法通则》予以认定;二是限购政策必须有一个相对长的时限,而不能是一个特别短期的政策,笔者建议将该政策的实效最少规定为三年,三年的时间,足可以为实施别的政策准备的时间,避免限购政策一旦退出房价的报复性反弹,使限购功亏一篑;三是因为限购而引发的租房房源的短缺问题,政府也应该考虑解决。比如,在建大公租房建设的同时,也可以通过财政、税收等手段,鼓励有房源者出租房屋。笔者特别建议,对于以出租为目的而买房者,可以规定其在10年之内出让房产的情况下,不对这些人进行限购,强制要求其出租,如果购买之后不出租,对其征收强制性的空置费,这在监管上是没有多大难度的。这样,既可以抑制住房需求,也可以避免租房房源的短缺。

 

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