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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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房地产调控引爆“臭鱼效应”   

2012-07-19 07:30:30|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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除非把臭鱼从猫的身边拿走,否则,让一大群猫看着眼前的臭鱼不去吃,显然是不可能的。

中国目前房地产调控出现的尴尬现象,恰恰就是这种臭鱼效应的真实体现:一方面,不断地强调房地产调控政策不动摇,另一方面,却听任地方政府不断在房地产政策上进行微调(就是小动作)。而6月份的两次降息,则将这种“臭鱼”信号发挥至极致,于是,在宏观经济持续下滑,房地产政策并没有实质松动的情况下,忍耐许久的那些猫终于忍不住出手了。718日,国家统计局发布的6月份70个大中城市房价统计数据,则数字化生动地描述了这种臭鱼效应。

根据国家统计局公布的6月份房价的变动的数据,从同比看,无论是新房,还是二手房,和5月份的数据并没有太大的区别,80%以上的城市房价依旧在下跌。但如果从6月份的环比数据看,却让人真的大吃一惊:新房由5月份只有6个城市上涨飙升为25个城市上涨;二手房由5月份18个城市上涨蹿升为31个城市上涨,而就在两次降息前的前5个月,从新房的环比价格看,1月份没有一个城市上涨,2月份有4个,3月份有8个,4月份3个,5月份有6个,前5月新房价格上涨的城市数量之和只有21个,而6月份一个月环比上涨的城市就有25个。

按照国家统计局高级统计师马晓明的解释,6月份房地产市场的回暖属于“特殊现象”,他认为房价上涨的原因有三:一是利率下调,购房成本下降,购房人的经济负担有所减轻,部分人的购房意愿增强;二是随着前期累积的刚性需求和改善性需求有所释放,特别是市场对房价走势的预期出现一些变化,担心房价反弹;三是部分楼盘在以价换量获得较好的销售业绩后,取消折扣优惠,甚至调高价格。但是,很显然,这三个原因,只是表面因素。在宏观经济持续下滑和比较困难的大背景下,购房者逆势选择,入市购房,这在很多国家都不会出现,就此而言,这真的属于“特殊现象”。而且,事实上,这种“特殊现象”在7月份继续火爆,包括北京在内的一线城市的房地产市场7月份继续看好。根据北京住建委发布的网签数据统计显示,7月上半月,北京二手房住宅成交量为6836套,比6月上半月上涨11.2%,与去年7月上半月相比大涨80.8%。新房方面,7月上半月新建住宅签约6597套,比上月同期上涨49.1%,比去年同期上涨37%,全市可售住房由之前的12.4万套下调至9.1万套。与此同时,北京710日再现“地王”,海淀万柳一块面积3.9万平方米的土地,以26.3亿元的最高上限价格成交。该地块楼面地价达到了4.29万元/平方米,刷新了全国住宅单价地王纪录。

这样,一方面是宏观经济的持续低迷,另一方面,在降息等稳增长政策的强烈刺激下,购房者对房地产市场的预期出现了明显的变化。根据数字100的调查,当前有买房意愿的人达到了40%以上,而不打算买房的人的比例却只有20%,就此而言,房价上涨的预期这块臭鱼,另购房者再次选择放弃对政策的信任而果断入市了。很显然,这是一种恐慌性的购买,购房者并不是不知道房价目前仍然处在高位,购房者并不是不明白沉重的按揭对于未来的生活意味着什么。但在稳增长、货币政策出现实质性的宽松,各地争相对政策进行调整的情况下,如果再不扑向前面的臭鱼,可能永远都会失去机会。因此,相对于前两年房地产市场的疯狂,这是一种更为悲壮的选择。

可以说,这轮所谓史上最严的调控一直在争议中坚持,在不得已的情况下,管理层甚至祭出了“限购”等杀伤力极为巨大的措施,决心不可谓不大。但实事求是而言,无论如何调控,除了真的遏制了房价疯狂上涨的态势,在城镇化和货币缩水等铁的事实面前,中国的房地产调控从未改变购房者的房价上涨的预期。一旦宏观经济风吹草动,足以让所有持币待购的人胆战心惊。而各地对土地财政的依赖,更让这种预期得以强化,从而使得中国的房价成了一个和宏观经济完全唱对头戏的指标:宏观经济好,大家对政策的信心足,而宏观经济下滑,大家从来都不信任房地产调控,这几乎成了判断中国房地产走势的最准的逻辑。上半年,宏观经济出现明显下滑,2季度更是跌破8%,引发了新一轮的关于房地产调控是否放松的预期,地方政府更是在房地产政策上不断挑战底线,引发购房者的恐慌。

房地产能不能救经济,房地产能不能稳增长,答案是毫无疑问的。但关键是,如果放松房地产调控,除了房地产以及与房地产相关的行业再次出现逆势的繁荣之外,却并不能解决很多行业面临的产能过剩困难,也不会改变中小企业的生存状况。如果今年放松调控,相信我们的资产负债表年底的时候不会太难看,然而,明年怎么办,后年怎么办。特别是,一旦房地产调控放松,本来打算进入制造业等实体经济的资金和资源又会回流到房地产,加剧中国经济结构的失衡,同时,房地产巨大的“虹吸效应”势必让刺激内需的政策再次落空,面对高昂的房价,有谁会安心的去真正消费?就此而言,在目前的情况下,断无理由再次听任房地产的“臭鱼效应”再次上演,房地产的回暖,对于中国经济而言,真的不亚于一枚自杀式的炸弹,将中国进行结构调整的努力炸于无形。

 

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