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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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取消预售房价暴涨是谎言   

2012-08-06 09:20:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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82日,一条关于“商品房预售制将取消”的消息引发大家极度的关注,沪深两市的地产股闻讯暴跌。随后,住建部发言人公开表示:“并未研究取消预售制度,相关传言属谣言。”

尽管官方公开辟谣,但一个不争的事实是,呼吁取消住房预售制度的声音并非今天才有,每年“两会”,也总有人大代表提出要求取消住房预售制度的提案。特别是,随着08年以来,中国房地产泡沫的蔓延和房地产市场制度建设的提速,清理一些影响房地产市场长期健康发展的制度,也逐渐提上了日程。

众所周知,中国的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》,该法规定,在开发商满足:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明等条件的基础上,开发商可以获得预售许可证,并预售在建的商品房。

当年中国推出住房预售制的初衷,完全是为了解决住房开发企业的资金问题,1994年,中国住房商品化的步伐尚未正式启动,住房开发企业规模下,资金短缺,为了推动住房建设,因而借鉴香港的“卖楼花”,建立了具有中国特色的住房预售制度。但从实际操作看,中国的住房预售和香港的“卖楼花”在双方的权利义务、资金支付以及对购房人的权利保障和监管等方面,有着很大的不同。因为中国的预售制对于开发商而言极其有利,因为很快发展成为中国住房交易的主要形式。根据住建部有关部门的统计,目前中国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上,部分城市甚至达90%以上。购房者所交的预付款一度也成为开发商的主要资金来源,中国人民银行发布的2004中国房地产金融报告中指出,房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”,占房地产开发投资资金来源的431%。

但是,由于中国住房预售制度在设计上的缺陷,导致开发商和购房者的权利义务关系严重失衡,商品房预售合同对购房者利益的漠视以及对开发商监管的缺失,住房预售导致出现很多侵害购房者利益的现象。和香港的“卖楼花”及国外一些国家的住房预售制度相比,中国的住房预售制度的最大特点有两个:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。这种制度设计的缺陷是极为明显的:其一,由于一次性的将住房款交给了开发商,无论是房屋的质量,还是购房者与银行的利益都根本无法保障,现实中出现的大量的房屋质量的纠纷,都源于此;其二,在一次性将购房款交给开发商的情况下,资金的安全根本无法保障,今年一些地方出现的开发商携购房款跑路就是一个例证;其三,由于一次性将购房款交给开发商,使得开发商的融资成本极为低廉,开发商的门槛很低,开发商不仅白白占用购房者的资金建房,开发商还故意延迟交房的时间,将多余的资金用于开发投资,助涨了房价泡沫。可以说,中国房价的暴涨的制度因素有很多,但不合理的预售制度是其中最重要的推手之一。

正是因为中国的住房预售制度存在着设计上的制度的残缺,使得其成为中国房地产市场不健康不理性的制度根源之一,因而10多年来,各界人士不断呼吁取消预售制度,回归现房销售的主流模式。但由于住房预售涉及开发商的巨大利益,因而每一次讨论住房预售的取消,都遭到开发商强烈的反对。其中反对的理由之一是:如果取消住房预售,房价将会暴涨!这种恐怖的说辞不仅成为反对取消预售的最大说辞,而且在没有任何验证的情况下甚至成为官方反对取消的理由。事实上,取消预售不仅不会推涨房价,反而通过规范开发商的资金来源,在一定程度上抑制房地产的泡沫。首先,现房销售是国内外住房销售的最主要形式,预售在很多国家所占比例很低。我们看到,恰恰是那些预售占主流的地区,比如,香港,房价才居高不下,实行现房销售的,鲜有房价不稳定的;其次,从开发商的资金来源看,“定金和预收款”所占比例已经大为降低,以20011年为例,开发商资金来源83246亿元,定金及预收款为21610亿元,而2011年全国房地产开发投资61740亿元,开发商还有结余资金2万多亿,恰好和购房者预付款的数额差不多;其三,取消预售,并不影响开发商的建设资金,而只是限制了开发商拿着购房者的预付款去囤地,去进一步助推房价;其四,从最近几年开发商的支出看,最主要的是买地的支出,但根据国土资源部的统计,目前全国已经出让,但未开发的土地面积最少足够5年开发;其五,更重要的是,一方面,目前已经开工建设的面积差不多是60多亿平,而商品房的库存也创了历史新高,在目前情况下,取消预售,对市场的冲击反而最小。

也就是说,在当前,取消预售,不仅不会推涨房价,反而在某处程度上能够从制度上抑制房地产泡沫,是推动房地产市场健康发展的重要举措。取消预售,不仅限制了开发商用多于的资金去囤地囤房,也将一部分竞争力不强的开发商淘汰出市场提升房地产开发企业的竞争力。中国目前不是开发商太少了,而是太多了,据不完全统计,全国大大小小的房地产的开发企业有6万多家,将那些小的,竞争力不强的开发商淘汰出市场,不仅不会减少住房供应,反而会提升整体的开发能力。

因此,对于决策者而言,千万不要被取消预售,房价就会暴涨的恐吓所吓倒,应该抓住有利时机,尽快的取消住房预售制度,促进房地产市场真正健康发展。而不是被开发商绑架,在预售制度的取消上无所作为,更不能以一句简单的“谣言”来回应。退一步讲,即使现在在利益的博弈下,难以取消,也应对其动两个大的手术,一是在交房之前,购房者最多只交付20%的购房款,而不是全部,二是将购房款交给真正的第三方监管,而不是直接交给开发商。但是,无论如何,政策的最终,也是最好的选择,仍然是尽快的取消预售制度。

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