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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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大尺度救市是因为房地产要崩盘?   

2014-10-09 09:58:51|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 “十一黄金周”之前出台的房贷新政,可谓吹响了“救市”政策的最强音。

房贷新政不仅让08年救市时使用的7折利率优惠重出江湖,同时,还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;同时还规定,对已经取消限购或者没有限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,如何确定首付比例和贷款利率水平,通知将这个权利交给了银行。这意味着,除了北上广深四个一线城市,全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松,不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝,也意味着,一线城市之外的房贷部再分居住需求和投资需求。这完全是一种为去库存、挽救房地产的没有任何底线的贷款政策,甚至比08年的房贷政策都要宽松。因为08年救市时,还处处要打着“改善性需求的旗号”。这也意味着,在经历五年的金融危机周期之后,中国经济对房地产的依赖更为严重。

对于出台如此大尺度救市政策的初衷,有人解读为如果不救市,中国的房地产市场会崩盘,而房地产市场的崩盘,势必把深度依赖房地产的中国经济带入无底深渊。这似乎是一个看上去很合理的逻辑,但并不符合中国房地产市场的实际。的确,从8月份房地产市场的数据看,70个大中城市,新房价格环比上涨的城市只有厦门一个,可谓全军覆没,而18月份的房地产投资、销售、新房开工量等数据都特别难看,特别是流入房地产行业的资金,前8个月的增速只有2.7%,创下房地产市场化以来最低的增速,意味着社会资本正在离开房地产。但这只是货币的一个面,货币的另一个面是,尽管整个房地产行业在调整,但房地产行业并没有差到要崩盘的程度,且不说很多城市的价格的下降只是微乎其微,就房地产行业的利润率来看,仍然远远好于制造业。上半年,200多家房地产上市公司的毛利率仍然在30%以上,净利润率在14%以上,不制造业的日子不知道要好多少。所以尽管前8个月房地产很多数据不好看,但只有极少数的开发商倒闭、破产或者跑路,对于一个毛利率高达30%以上的行业谈“崩盘”实属无稽之谈。

所以,此次大尺度救市,绝非房地产市场要崩盘,而是整个房地产行业如果不能保持一个亢奋的状态,中国经济的日子不好过,房贷新政不是只去救房地产,而是通过救房地产让中国经济的数字漂亮一点而已。事实上,笔者多次强调,房地产不是不能救,如果房地产市场真的处在崩盘的边缘,真的会引发金融系统风险,肯定要出手。但很显然,目前的房地产市场并没有到这个程度,就开发商的利润空间而言,至少可以通过价格至少10%的调整来应对。然而,很显然,过惯了好日子的开发商,以及高度依赖房地产的地方政府并不愿意过苦日子。所以,地方政府对房地产行业的爱确实是真爱。然而,问题是,从目前房地产市场的情况看,房地产市场要回到以前亢奋的状态概率几乎为零。

今天的房地产市场,面临三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;其三,社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是当地产当前的基本面,这个基本面和08年完全不同,也意味着政策实施后的效果也不能和08年相提并论。特别是,由于美国退出量宽导致的流动性紧张的影响,中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在流动性紧张的情况下,房地产市场不可能像过去一样。这是常识。根据中国房地产市场的基本面,笔者认为,未来房地产市场会出现“三个20%”的分化:只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市,房子几乎不存在任何投资价值,而会回归居住属性。

不管地方政府和房地产的爱情多么伟大,但一个不争的事实是,中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国,随着住房投资没有价值,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。但热点城市、大城市、人口未来流入的城市,需求仍然是存在的,库存是可以消化完的,一旦救市政策丧心病狂,你就必须同样丧心病狂的下决心赶快买房,这是中国人的宿命。

 

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