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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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农民工救得了中国房地产吗   

2015-12-16 08:48:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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1110日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后,1214日的政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。”这意味着,面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战,2016年,在房地产政策层面,中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期,从而在某种程度上稳定中国经济,避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域,引发系统性的金融风险。

 

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从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看,今年经济持续下滑,房地产投资的明显下滑是主要原因之一。尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响,包括一线城市在内的部分城市,房地产销售回暖的迹象很明显,但房地产投资却仍然持续下滑,到了11月份,房地产投资的增速下滑至1.3%的低点,已经连续22个月下滑。1-11月份,房屋新开工面积140569万平方米,下降14.7%,降幅扩大0.8个百分点。其中,住宅新开工面积97077万平方米,下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米,下降3.5%。而商品房待售面积在10月末 68632万平方米的基础上再创历史新高,达到了69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。销售和投资冰火两重天的背后,折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。回顾中国房地产调控政策的变迁,从过去最早的“抑制房价过快上涨”,到后来的“增加有效供给”,到今天的“化解库存”,说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点:住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。在中国住房进入过剩阶段之后,房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束,房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。

中国住房的库存究竟有多少,在数据残缺的情况下,很难对目前全国住房库存有一个精确的数据统计。比如华尔街日报说,中国的住房库存至少有6个曼哈顿的面积。我一看到这个数字就想偷着乐,美国人是真的太不了解中国的房地产,曼哈顿才有多大?如果中国的住房库存只有6个曼哈顿的面积,那还叫个事吗?我们担心的是有60个曼哈顿的面积,中央党校的周天勇说,已经盖好的在建的房子,至少可以够10几亿人居住。我们仍然可以从一些数字的勾连关系看出中国房地产目前供应过剩的事实:一是按照官方数据,目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平,这意味着房地产已经基本告别了短缺;二是按照官方的口径,待售面积超过6.9亿平,在建面积超过70亿平,已经批准待建的面积超过30亿平,再加上小产权房,以及各种无法纳入统计口径的住房,住房库存至少在130亿平左右。可以说,目前除了一线城市、重点城市和热点城市,绝大多数的住房已经足够,至少80%以上的城市住房供应过剩,这是中国房地产的最大的基本面,房地产用了短短10多年的时间,就从短缺走到了过剩。

 

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特别是,由于全国房地产市场的巨大差异,考虑到未来的城镇化,一线城市、重点城市,以及未来人口流入的以中心城市为核心的城市群,考虑到未来的需求因素,需求仍然旺盛,这些城市的房地产至少在10年内没有太大的问题,关键是,三四线及以下的城市,一方面,户均套数早已经超过了1.2套,该有房的都已经有了,没房的未来的需求也是屈指可数。这些城市消化住房库存的关键是有吸引就业的产业,有吸引落户的比较好的教育医疗等公共服务,而这些又恰恰是三四线城市最缺乏的。这意味着,化解库存的政策希望和农民工市民化的期待在某种程度上存在着背离:农民工希望在可以提供就业和良好的公共产品的地方买房,而不是去到三四线城市去买房。

这意味着,未来化解库存的房地产政策本质上绝非为化解库存而化解库存,如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群,就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进,农民工只有在一个城市里有就业,子女的教育医疗等公共服务能够跟上,买房对他才有意义。

就此而言,笔者认为,在房地产化解库存问题上,必须要有真正的组合拳,既要有短期在房贷、税费、公积金以及购房补贴方面的举措,同时,更重要的要认识到,要真正回到“人的城镇化”这个主题上,需要在农民工市民化的其他公共政策上下更大的力气,需要重新定位中小城市在中国的未来。很显然,这是一个真正的巨大的制度变革,需要真正的公共政策的再造。否则,以短视的眼光,仅仅为了化解住房库存而寄希望于农民工,那是很不现实的。当农民工真的成为一个城市平等的一员的时候,房子才是他真正的归宿和精神家园。

最后我想讲,中国究竟有多少房子,其实一直是一个国家秘密,我们是一个有很多匪夷所思秘密的国度,作为一个房地产的研究者,多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子,统计局也不告诉我们。所以,我退休后的愿望是,骑着自行车,到每一个城市,数房子,把中国有多少房子数清楚。我相信,我一定能够数清楚,因为,我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚,房子嘛,起码不会跑来跑去,是可以数清楚的。

 

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