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马光远的博客

资本、民生与法治

 
 
 

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救市组合拳不会导致房价暴涨   

2015-03-31 01:42:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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330日,中国央行正式下调二套房首付,财政部也对二手房营业税的政策进行了调整。“两会”后中国房地产的救市政策以时不我待之势落地。

在此之前的327日国土部和住建部联合发布了优化土地供应,稳定房地产市场的通知,“通知”被视为落实“两会”政府工作报告中关于稳定房地产市场政策的落地的第一项举措,也被视为拉开了今年中央层面救市的序幕。“通知”的核心内容有三点:一是在供地政策上,实行有保有压的原则,对住房供应明显偏多的市、县,或在建住宅用地规模过大的市、县,应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应;住房供求矛盾比较突出的热点城市,应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模;二是要求各地优化住房供应套型,促进用地结构调整,允许对不适应市场需求的住房户型做出调整,这意味着以前行政强制要求的“户型”等政策寿终正寝;三是提出要多措并举,统筹保障性安居工程建设。“通知”明确,整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的,允许其适当调整规划建设条件,优化户型结构,并完善配套用地手续。很显然,这对很多城市亚历山大的库存来说,无疑是一剂真正的强心剂。

但是,很显然,“通知”在发出明确的信号的同时,无疑也透露出中国房地产市场严峻的基本面:除了少数城市,大量城市房地产面临的最大问题,仍然是住房严重过剩的问题,是需要长期消化的库存和每年创新高的在建面积问题。很显然,这个问题,和上一次政府救市时面临的情况完全不同:08年救市,中国房地产的基本面仍然是供应不够,只要改变市场预期,市场立即就会反弹,而今天面临的情况,显然和过去不同。

早在去年9月份,笔者在这个专栏的文章中预判,在美元周期、中国经济周期、金融危机周期和中国房地产自身周期的逻辑下,2014年房地产会出现全面调整,而从2014年中国房地产的主要数据看,这个判断完全正确。之所以做出这个判断,是笔者认为,今天中国的房地产市场,面临三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场最大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦;其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年,房子比人多,房子的价值就和大白菜一样;其三,社会资金正在撤离房地产市场,2013年房地产火爆的时候,房地产行业的到位资金高达12.2万亿,占全社会融资额的比重超过70%,增速高达26%,而在2014年,房地产到位资金的增速是负增长,这是中国房地产市场化以来前所未有的。这三大变化是当地产当前的基本面,这个基本面和08年完全不同。基于这种判断,笔者一直呼吁中国房地产政策及时调整,在加大取行政化的同时,政策的目标一定要从过去抑制房价过快上涨转为防止房价下跌对中国经济造成的系统性风险。

可惜,在房地产问题上,政策总是受很多人为因素的影响,作为中国经济真正的晴雨表,有关方面明明知道房地产一旦调整,中国经济的日子一定不好过,但又担心一旦调整房地产政策,一方面影响中国经济结构调整的努力,使得中国经济对房地产更加依赖,另一方面,在房价仍然高企的情况下,会遭遇民意的反弹。但事实上,正是因为中国经济被房地产真正绑架了,所以才需要稳定房地产市场。2014年,中国经济之所以感到寒冷,根子就在于房地产市场的全面调整。在经历了2014年寒冷的考验之后,房地产政策终于开始不再羞羞答答,有关方面也不断的为房地产政策的调整放风,“两会”政府工作报告,事实上真正启动了房地产的“救市”模式,在将稳定住房消费列为六大消费工程的同时,在保障房假设和房地产政策的基调上,都做出了重大调整,强调坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。和过去几年政府工作报告可以回避的做法比,这一次,可以说再明确不过的发出了稳定房地产市场的信号。

在“通知”的基础上,330日,尽管二套房首付下调和营业税调整的重大政策利好都已经兑现,政策组合拳已经打出。但笔者最担心的是各界对政策的误读,以及对市场不切实际的期待:在组合拳的政策下,中国房地产市场会如何,会不会像某些开发商所期待的,再次迎来一个花开遍野的春天。

对这样的幻想,笔者的回答很简单:不是所有的花朵都会有春天。诸位可以看看2014年以来房地产市场的表现。2014年,尽管中央层面直接救市的举措并不多,但地方各种政策事实上已经很给力,但结果是,全年房地产市场惨淡收场。特别是去年“9.30”房贷新政之后,加上货币政策的降息降准,市场上很多人预计房地产很快将触底反弹,事实的情况是,今年前两个月,无论是70个大中城市的房价,还是房地产投资、销售数据,都再次下滑。12月份,全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。其中,销售面积下降17.8%,比去年全年跌幅扩大8.7个百分点;住宅销售额下降16.7%,跌幅扩大8.9个百分点。一线城市的数据也不漂亮,以北京市为例, 1-2月,全市商品房销售、竣工面积同比分别下降14.6%28.1%,其中住宅销售面积虽然呈现7.7%的同比正增长,但新开工面积和竣工面积同比下降幅度却分别高达22.2%48.2%。根本原因就在于中国房地产市场和过去完全不同,库存和资金压力仍然是今年房地产市场最大的敌人。

“救市政策”是阳光,但这是寒冬的阳光,而不是春暖花开时节的阳光,无论是地方政府,还是开发商,都应该认识到,不管政府和房地产的爱情多么伟大,但一个不争的事实是,中国住房已经告别短缺,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。循此逻辑,未来房地产的基本路线图就比较清楚了:第一,大城市、热点城市、未来人口流入的城市,当下就是买房的时间窗口,购房者应该抓住政策的红利;二、住房供应过剩的城市,开发商和地方政府要放弃房价再次暴涨的幻想,利用政策的掩护,千方百计消化库存,乃是上上策,幻想政策又会让房地产过几年好日子,太傻太天真;第三,各界都应该清醒地意识到,中国房地产已经进入到新的周期,必须用新的思维思考和判断房地产的未来。就房地产的基本面而言,目前是冬天,政策只是冬天里的一把手,仅供取暖过冬,绝非春天的故事。对于库存过大的地方政府而言,是该考虑离开土地财政,另找饭碗的问题,而对于大多数开发商而言,最好的选择仍然是,利用政策的暖意,加大消化库存,回笼资金,赶快转型。如果认为救市政策又是一次饕餮盛宴,那将是人生中不可饶恕的错误。

 

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