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马光远的博客

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现在还能出手买房吗   

2016-04-28 08:36:09|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文首发于微信公众号:“光远看经济”。阅读和了解更多马老师独家文章,每日经济观察,投资大势以及参与线下经济学堂等,请关注微信公众号:光远看经济。

事情正在起变化,二季度大宗商品价格的飙升让中国经济又充满了很多变数。

全球大宗商品价格在中国一季度数据的鼓舞下走出了一条强劲的V型反弹,除了石油价格从最低点反弹了接近50%之外,被称为“黑色系”的铁矿石、煤炭、螺纹钢等的价格也在中国期货现货市场都出现令人惊讶的疯狂。截止423日,螺纹钢、铁矿石、焦炭、焦煤等黑色系期货价格涨幅分别达到46.11%53.95%74.82%43.78%

大宗商品价格的这种超预期反弹,是否意味着中国经济未来的走势也超过很多人的预期。我在之前的一篇文章中谈及一季度中国经济数据时认为,一季度中国经济数据之所以令人鼓舞,一个根本的原因是房地产市场拉出了一个极其漂亮的“深V”的反弹的走势:首先是投资大幅反弹,同比名义增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%);二、作为房地产重要风向标的土地成交价款已经由负转正,增长3.7%,增速提高2.8个百分点。三、销售大幅度回暖,1-3月份,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%;商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5个百分点。其中,住宅销售额增长60.3%。四、资金流入房地产的速度明显加速。前两个月的时候,到位资金的增速仍然是下降1%,但到了三月份,则是增长14.7%

因此,在我看来房地产的“深V”反弹,是一季度中国宏观经济出现反弹的关键。但是,我也指出,尽管中国高层期待一个稳定的房地产市场,但很显然,一季度房地产交易市场的表现仍然违背了高层的政策目标。一二线城市的疯涨完全偏离了今年去库存的主题,引发了政策的急剧转变。如果听任一线城市房价疯涨,最终肯定积累可怕的投机性购房和价格泡沫,疯涨导致的结果一定是暴跌,这无一例外。上海、深圳出台了严格的调控政策,北京对房地产市场的违规行为进行严厉打击,涉及首付贷的一些中介机构也在最近遭到了银行的准入惩罚。

在政策的严控下,包括北京、深圳、上海在内的城市的成交量明显下降。上海新政出台一月,上海的成交面积比政策出台前减少减少45.6%。同时,上海楼市3月的成交均价为为3.3万元/平方米,环比下跌9.1%,这是2016年以来楼市均价首次出现下跌。北京尽管没有出台新的举措,但进入4月,北京的二手房成交开始环比大幅度下降,这也是网签量连续5周上涨后的首次下降,房价方面,3月二手房成交均价一路高涨突破4万元/平方米后,也开始回落,4月首周跌回到4万元/平方米以下水平;深圳的调控政策也立竿见影,截止424日,四月份共有1857套新房成交,约19.73万㎡,较三月份成交量大幅下滑58%;同时深圳全市二手房仅有6793套二手房成交,约57万㎡,较3月份大幅下滑64%,一些城市和部分二线城市从来都被视为中国房地产的风向标,随着这些城市相继出台调控政策,以及楼市的降温,未来整个房地产市场面临真正的方向性选择。

正如笔者在过去的文章中一再指出的,疯涨从来都不是政策的选项,一旦疯涨,政策一定会出手调控,从中国房地产过去的历史看,每一次调控短期的效应都非常明显,而这次更是不例外。这次调控,市场之所以如此配合,关键在于在一个季度的反弹中,无论是价格的涨幅,还是销售的量,都基本完成了全年的任务,价格的疯涨让市场所有的参与者都恐惧,无论是买房者,还是卖房者,都被市场逼疯了,调控成了所有人的期待。由于需求基本得到了痛快淋漓的释放,市场要恢复一季度的量基本没有可能,在未来三个季度需求萎缩的情况下,价格的调整会成为必然。笔者预计,未来一线城市的价格基本走势是:深圳率先调整,上海横盘,北京微涨,而一季度安静的广州则很有可能迎来一次补涨的机会。至于前期已经大涨的包括苏州、南京、合肥等城市,在调控的背景下,快速上涨的态势也会逆转。今年房地产的高潮提前到来,并在一季度集中释放,一线城市和部分二线城市的大戏基本结束。

但是,不要忘记,房地产去库存的任务仍然没有完成。一二线的大火并未蔓延到库存严重的三四线,这是下一步政策需要集中应对的。去库存的压力意味着全国性政策逆转的可能不大,而房地产投资的快速反弹又意味着未来开工面积和竣工面积的增加,这意味着又会增加新的库存,3月末,待售面积再创历史新高也证明了这一点。为了这游戏的继续。一二线城市的调控不会加码。政策最理想的效果是:一季度缺乏表现的二线城市、大部分的省会城市、以及大的城市群的核心城市能够心领神会接棒一二线,继续维持房地产的红火走势,同时,在三四线去库存上出台更进一步的政策。

所以,未来三个季度,我们会看到房地产热点会转移到尚未大涨的二线城市,以及部分具有一定概念,库存压力不是很大的三线城市。最近,京津冀一些城市,诸如保定、石家庄等城市房价开始活跃,就是一个明显的信号。

所以,尽管一出戏的高潮提前到了,但戏还没有演完。在投资投机的需求把房地产的火点燃之后,该到真正的居住需求者入场的时候了。当然,这一切仍然和农民工没有任何关系,在中国房地产2016年的大戏中,钦定的男一号农民工到现在为止还没有任何戏份,恐怕到这出戏落幕的时候,他也不会有任何戏份。

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