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马光远的博客

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凶猛地王演绎中国房地产最后的疯狂   

2016-05-23 10:42:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文首发于微信公众号:“光远看经济”。阅读和了解更多马老师独家文章,每日经济观察,投资大势以及参与线下经济学堂等,请关注微信公众号:光远看经济。

尽管有人民日报的“权威人士”开诚布公的提示房地产泡沫的风险,但最近土地市场的火热似乎意味着,一二线城市的房地产市场恐怕在一段时间内仍然会维持目前的热度。

518日,37家房企哄抢上海浦东周浦镇一块住宅用地,保利地产最后以54.5亿元竞得,折合楼板价43607/平方米,溢价率295.8%,实际楼面价为55707/平方米,这意味着这块住宅每平方米的保本售价接近8万元。需要提示的是:一、这是在3月份上海出台严厉调控,一线城市的房地产市场明显出现观望的情况下;二、周浦目前新房最高不超过4.8/平方米,而周浦地区的房价均价为4万元/平方米左右。

土地市场真的疯了!

如果说上海周浦的“地王”在调控的背景下在一线城市显得比较个别的话,当前一些比较火热的二线城市土地市场的火爆则几乎随处可见:长三角地区地王频出,而且大多在包括苏州、南京等在内的二线城市,其热度甚至超过了一线城市。据媒体的统计,今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;合肥4月底出让6宗地块,单日揽金超过110亿元,最高楼面价溢价率292.11%。从土地出让金的情况看,前4个月二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的7成,同比上升280%。与此同时,国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价数据表明,在一线城市房价涨幅趋缓的同时,二线则取代一线成为房价领涨的区域。4月份70个大中城市中65个城市房价上涨,而合肥、厦门、南京、苏州、惠州等二线城市的房价涨幅居前。

在一个大多数城市供过于求,政策指向加紧去库存的周期下,如果说一线城市和二线城市房价的上涨在货币政策和房地产刺激政策下尚能找到一定的逻辑合理性的话,而土地市场出现如此疯狂的表现的确令人咋舌。长期关注中国房地产市场的人都明白:第一,中国房地产市场在去库存的周期下早已今非昔比,无论是价格和杠杆都已经处在一个很高的水平,土地市场如此疯狂缺乏后市的支撑;第二,从房地产政策的导向看,无论是最近“人民日报”权威人士的说法,还是房地产的基本面,都不支持土地市场和房价出现前4个月如此颠覆性的表现。但令人大跌眼镜的是,就是在这个大逻辑下,一线城市和部分二线城市的房价以及土地市场却出现了中国房地产市场化10多年以来罕见的疯狂。我看到一个媒体的统计,说截至515日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王。无论是“地王”产生的数量,还是“地王”的溢价率,在中国房地产的历史上都无出其右。克而瑞数据显示,4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%,绝大多数地块溢价率都超过80%

笔者尽管在过去两年,都一再判断,在中国经济下行压力持续的大背景下,一旦房地产政策回暖,包括一线城市、大城市、人口未来流入城市的房价大概率会上涨。这在今年前4个月已经得到了印证。然而,令笔者感觉难以解释的是,房价的疯涨和“地王”的频出超乎所有人的想象。即使最宽松的货币,最具力度的房地产政策,以及“资产荒”下投资再次向房地产集中,但仍然难以解释时下的疯狂。要解释当下房价和土地时候的癫狂表现,除了需要更多的证据支撑,恐怕只有凯恩斯的“动物精神”可以解释。

特别是,目前热得发烫的一线二线城市最大的问题倒不见得是房价疯涨,而是土地市场这种难以自圆其说的预期。高层对于当下土地市场的疯狂要给予足够的重视。笔者最担心的是,尽管有一些开发商在拿地时不差钱,但相当一部分开发商的资产负债表并不好看,现金也没有那么宽裕。疯狂拿地,是在下一盘很大的赌注,通过举债和加杠杆的方式高溢价造出地王,然后助推周边的房价,从而实现全面解套的目的。但这种玩法在过去房子短缺的情况下可能得逞,在住房已经告别短缺的情况下,一旦房价预期逆转,市场调整,则几乎意味着开发商替银行拿了一块很难解套的土地。土地市场这种加杠杆的危险比买房加杠杆更危险,这也是过去的事实所证明的。

59日“权威人士”谈及当下的中国房地产,不乏严厉的提醒:一是强调,房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”,逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策;二是明确指出,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取;三是提出在去库存过程中要加大户籍制度改革力度,建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度。而且,在分析当下中国经济面临的风险时,将房地产泡沫居于一系列风险的前列。

笔者预计,如果中国的房地产政策真正按照“房子是人住的”这个基本定位回归,一线城市的房价恐怕今年基本到头,二线的疯涨也基本结束。因此,不管一线爆炒的二线城市最近是否出台调控政策,今年房地产市场的热度在下半年降温的概率极大,市场的暴涨不可持续。买房者无需恐慌!下半年,随着货币政策回归稳健本位,楼市政策回归以人为本,而非加杠杆的周期,支持市场继续上涨的条件并不具备。一些“地王”的制造者很可能要为自己的行为付出代价。决策者应该未雨绸缪,通过市场喊话,风险提示,政策引导,扭转不正常的预期。对于二线市场,应该严控土地市场的炒作,通过增大土地供应等方式平抑市场,并对开发商拿地的资金来源予以限制主动为土地时候降温。

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